理事長に就任し　早1年が経過。　大変でしたが、何とか結果が残せたかと思います。　よって本項題名より新米を削除させて頂きました。

（総会後に役員報酬を頂きましたが　この十倍位働いたと思います。）

 

役員就任要請の有る管理組合には自身統一見解として　役員報酬（相場程度）＋必要経費　を認めていただくようお願いしています。

認めていただけない組合の役員は「致しません！」

 

・当方の転勤で物件迄の往復交通費が役員報酬を上回ります。定期総会は理事長出席が必須なので困ります。（転勤が有る前提で役員を受諾）

 

・インターネット上で「無報酬でやれ」と仰る皆様は、交通費自腹で出席しますか？

 

★管理委託費の見積を6社にお願いし5社より回答を頂きました

　現在の年間委託管理費を見積額と比較すると２０％程度安くなります

　今後、現管理会社の金額見直しが無ければ、契約先変更検討に入ります

 

★2013.08

 現委託管理会社より次年度管理委託費見積を受領。

現状の20%減額回答を頂きました。１０年で２００万円弱の節約になります。

理事会ではこの内容（業務内容は変更無し）で総会審議を経て契約済み。

 

2012.11 福岡市中央区、狭い、３点ユニット、入居率低迷の不人気物件改革に取り組む管理組合支援の為、役員を引き受けました。残念ながら組合にお金が無いので出来ることが限られます。今回は理事長ではないので、どこまで結果が出せるか不透明ですが、先の大規模修繕実績を踏まえ、頑張りまーす！

（続く.........）

 

・2013.06

組合の発注先選定や仕様決定に合理性が無く、随意契約（個人の好み）のように思います。業者選定ルールを事前に作成しましょう。

・１Rマンションの管理組合では有りがちなんですが、役員不足が最大の理由です。

・2013.07

デザインリノベーション工事が終わりました。デザイン案は2転３転しました。まあまあでしょうか。

 

・別の物件ですが、理事が管理委託会社関係者の場合、理事長に対する発言力が無く、理事の存在価値無し

　引受人が居ないので、仕方なく２棟目の理事長を引き受けました

入居率は良好なので、管理の手間は少ないかも。

 

本年９月、不審者により、防犯カメラ１台のステーを壊されました。犯人画像有り

 

2021.12  ２台目カメラ破壊　　

2022.3  破壊カメラが盗難　

2022.4  ステー破壊カメラが盗難　             すべて被害届済

 

豪雨などで遅延し４ヶ月を要した大規模修繕＆エントランスリノベーションが完了しました。

★入居率推移　工事前の最悪時　約６０％　⇒　工事完了後　約９０％以上

仲介業者さん、入居者さん　皆さん正直です。良いものは選んでいただけます

 

★区分所有者　管理費等長期滞納率　昨年　約３０％　⇒　工事完了後　約５％（1人）　⇒　０％（2013.06長期滞納者無し）

管理組合の取り組みを評価いただいた結果と感謝しています。

 

★費用総額　約980万円/２５戸　（入居者無料インターネット設備導入費を含む）

①エントランス、リノベーション　１７２万円

②本体塗装補修工事　７１０万円

③カーポート設置工事　2.4x5m 約１０万円

④防犯カメラ(中国製 29800円)、照明、入居促進設備　購入　設置費　　

⑤工事監理費　16万円　など

 

･一部工事は当方が実施しました。猛暑の中、大変でしたが勉強になりました。

 

2013.08 ・早いもので工事が終わってから１年が経過。外観を見る限り大きな問題無し。 屋根の塗装が一部剥がれていましたが、簡単に補修出来そうです ・防犯王国より通販購入のカメラ４台付きＨＤＤレコーダーは２４時間稼動ですが快調 ・管理人室扉の建付け調整と受電盤天井ネジに浸水対策を実施。

 

2014年半ばに上記防犯カメラのレコーダーが一時、録画しなくなりましたが、現在は正常に稼働中。2021.12　OK 耐久性が素晴らしい

 

2014.01

今月、当方の賃貸住戸が空いたのですが、先月、次の入居者が決まってしまいました。過去のインターネット募集情報を参考に、仲介業者さんから空室予定有無確認電話が管理会社に有ったそうです。

同一物件別住戸の契約が出来なかった事が原因の様でしたが、聞くと、その部屋の家賃は24.000円だったそうで絶句！

リノベーション前の募集条件で家賃設定されないよう、オーナーさんにお願いする事にしました。

2015.12

入居率好調で駐輪場がパンク状態。入居者アンケート結果から屋根付き駐輪場の増設検討中。→　裏口駐輪場に屋根増設しました

2021.8

エントランスのLED照明が故障　インターネット設備が故障　寿命は、各９年でした

１Ｒマンション１Ｆ廊下天井に漏水していました。塗装も剥げ落ちて悲惨。原因ですが　2F,３Ｆ　ＰＳ床をハツルと塩ビ管に亀裂　太さの異なる計3本が割れていました。多分、2005年福岡で発生した地震の影響かと思います。

問題なのは　この漏水を管理会社の担当者が放置し原因究明されなかった事。不具合を指摘しても「結露」などと誤った見解が見受けられ呆れました。１Ｒマンションは文句を言う区分所有者住人が居ないと放置プレイです。

補修費は15万円弱　保険修理済み。

　おたくの管理会社は　きちんと点検、きちんと報告出来てますか？

当方が所有するファミリータイプ自主管理物件　築32年にて給水管より漏水事故。管理組合総会案内が来ましたが、業者さんに”脅された”のか配管の総取替えを計画中との事。当方所有物件で配管取替えは1例のみ　費用は100万円/戸越えでした。

今回、独自に調べた限りでは　ライニング工法の中でもガラス繊維含有エポキシ樹脂を配管内に塗布するＰ．Ｔ．Ｃライニング工法が、破損した配管の更正も可能で保証期間20年（耐用40年？）との事。これしか無さそうに思います。費用は取替えの半額以下ですが　40万円/戸～と　少々高額（通常のライニング工法の倍位かも知れません）　今回理事長を引き受けた物件も近い将来、配管更正工事が必要だと認識していますので、出席。

 

　架橋Ｐ，Ｅ管に取替えの話のみだったので、その他の工事方法についての提案は無いのか　Ｐ，Ｅ管の寿命や耐熱温度、工事後の保証期間など質問していたら　岩●産業、担当者は立腹し帰っちゃいました。当方にてライニング工法業者さんに見積もり依頼。 

 

・山口の業者さん　（株）アライ　さんに見積お願いしました。

結果は大規模物件１戸当たり負担 の２倍以上の金額。痛いですね！給水管、排水管両方同時工事だと若干割安なので、その方向で検討中。他３社に見積依頼

 

★3社見積結果（税別）

・Ａ社　1100万円　値引き150万円　工事金額950万円 　不透明な項目多し

・Ｂ社　約850万円　内容的には妥当の感

・アライさんが最も安く、工事実績も豊富なのでお願いする事になりました。

 

　工事 済み

・     大規模修繕工事の準備

①修繕工事の見積もりを数社より入手。　１Ｒの相場は物件規模にもよるが戸数４０前後の場合３５万円/戸位との事。今回最安業者さんは３０万弱/戸

但し、入居率改善の為、共用部デザイン変更が加わるので、金額だけでなく対応力の有る会社に依頼。済み

 

候補を２社に絞り　発注先の決定を急ぐ。ＲＣコンクリート壁面の補修基準は２社で異なる点を管理会社建築士が指摘。すり込み補修の場合、亀裂の最大値0.2mmとの事　それ以上は溝をＵやＶカットして広げ溝埋め補修する　もう１社は0.5mm基準　さて、正解は？？　他社さんに聞いた限りでは　差は無いだろうとの事

 

・先日、業者さん２社を現地に、お招きして　プレゼン質疑応答を行いました。デザインリノベーションが可能なＡ社さんと　実直な印象のＹ社さん 。個人的にはＡ社さんにお願いしたいと考えていたのですが、理事会の意見はＹ社さん優性！　私も最近珍しい職人気質なＹ社営業さんが気に入り反対しませんでした。問題はデザインリノベーションの具体的指示が必要ですが、理事会のみの判断は危険なので　仲介業者さんの意見も参考に決める。 （済み）

エントランス改修工事はＡ社さんにお願い。（済み）

現地には集会室が無いので私物キャンプ用椅子、机を持参し対応しました。大変役に立ちました。

今回、理事会による業者選定に当方懇意のリフォーム業者さんをアドバイザーとして同席していただきました。（有償）　判断に迷った時の的確なアドバイスが効を奏し、発注先や仕様が順調に決まりました。説得力の有るプロの助言は大変有効です。議論が伯仲し話しが進まない管理組合様、お試し下さい。

 

②書籍　「まちがいだらけの大規模修繕」を購入し勉強中

作業に必要な知識や業界の構図が　具体的に記載されており大変役に立ちます。外壁保護用弾性塗料の塗布に有効なローラーの種類を　ご存知でしたか？？

砂骨ローラーだそうです。

 

③業者さんとの打合せに建築士ではなく　いつも工事をお願いしているリフォーム会社責任者をアドバイザーにお願いしました。　知識だけでなく経験、実績、アイデアなどを借用したいと考えます。

 

★2012.04

ようやく臨時総会の開催に漕ぎ着けました。総ての議案が無事承認され、来月から改修工事に入ります。今月後半は工事前の最終打合せを工事各社さんと実施します。多忙でＨＰ更新が進みません。

 

・2012.08　本体工事がほぼ完了しました。綺麗になりました。ご努力頂いた皆様に感謝。

今回の反省点ですが、デザイン図と実際の仕上がりに若干差が出ました。塗装範囲、色の指示は簡易図面を作成し、文書で行う事を強くお勧めします。 

 

・     物件懸案事項への対策

●区分所有者の管理費等滞納

過去の慣例（売主の販売手法だったらしい）で家賃にて管理費等相殺していたとの事。既に1/3の区分所有者が長期滞納状態にもかかわらず、満足な督促も行われていない。総会にて内容証明送付を議決したが、手始めに請求書を送付。これで支払われなければ内容証明送付（この段階までに支払えば延滞利息支払い免除の特典を付けようかと計画中）それでダメなら仮差し押さえに移行。

 

滞納者解消　改善済み

  

●設備改修提案

電柱からの電力引き込み盤：配線が盤天井から箱へ垂直に入る構造。雨漏りによる漏電の危険性が高いので管理会社設備管理部門より改修提案を受ける。費用１００万円弱。２年前に天板の腐食補修を行った場所。その補修は応急措置だったらしい。この時の担当は同管理会社別部門の建築士。まるで原子力行政のような縦割り組織に参る。最初から抜本見直し提案も併せて行われるべき。

 

責任者と面談し改善依頼済み

 

●上水給水ポンプ及び設置場所周囲の結露：駐輪場脇受水槽の地下にピットが有りポンプ２台が稼動中。受水槽底面の結露水滴が真下のポンプユニットに落ちて　機器が錆び錆び。写真では換気用の蛇腹ダクトが見えるが常設品か不明。このような過酷な環境でも２０年近く稼動している日本製ポンプに感謝（既設品のメーカー確認しときます）。

 

管理会社設備管理部門の提案は受水槽上部へポンプ移設（新設）。配管の変更や架台の設置など….費用は高額。利点＝結露と水没時の被害回避。水没したら受水槽の水が手動が重力で容易に取り出せる様に給水栓考えた方が良くない？この地域が停電しているかも。

 

推定される欠点はポンプの風雨対策と２４時間稼動による騒音クレーム。それを十分考えていないから、こんな提案が出来る様に思う。現状の場所で本体交換済み。

 

・2012.07 ピット内の換気を行う換気扇が故障中。一体、何時から停止しているのかも不明。調べると2011.10月頃停止。管理会社に最小限の修理見積もりを 依頼すると、メーカー希望小売価格がそのまま記載されている見積書に唖然！

仕方がないのでネット通販で換気扇購入。60%引きで安価でした。

既設の配線保護用コルゲートチューブ内を通す為に、換気扇を分解しモーターコネクタのピンを抜きました。現地でチューブ内に線を通した後、コネクタ、本体組立、換気扇設置済み。

 

●不良入居者対策

騒音（但し昼間のＴＶ音声が苦情の原因との事　加害者は高齢などの難聴者？？）、タバコのポイ捨てなど　入居率の悪化は不良入居者を生む傾向。防犯カメラの設置済み

●入居率改善の為の共用部設備見直し

宅配ボックス　センサーライト　防犯カメラ　安価なネット環境（管理組合の負担は安価ではない）　駐輪場屋根増設　済み

●入居率改善の為の専用使用部改善提案と賃貸募集条件の確認

賃貸管理部門にオーナーへの募集条件見直しや室内設備の改善提案（ＩＨコンロの設置など）を実施依頼 済み

●駐輪場整理（放置車両の撤去処分）

実施済み　私が欲しい綺麗な自転車（パンク）も有りました。残念！

●     共用部の簡易修理

集合郵便受けの扉脱落⇒支点部分の修理を私が実施しました。

　　　　裏口オートロックの電池交換　対策 済み