2018.8 福岡市東区の１Rマンションで、久々にバストイレ分離。トイレ　イン　クローゼット。

ユニットバス、便器は流用。

クローゼット内にPSが有るので、結構ぎりぎりです。なのに...ウオシュレット付けます！照明は人感センサー球にしてスイッチ無し。換気扇は風呂と共用。収納が無くなったので壁面収納追加(分離工事以外は、施主施工)。

直近の家賃は冗談でしょ.......の、2万円でしたが、今回募集家賃は29000円です。(分離工事費総額は30万円弱。)

家賃相場より2割高い設定で賃貸苦戦中。分離工事は中心部の物件向きか？

施工は、いつもの＜リフォームデコ＞さんにお願いしました。

最近、福岡市中央区に購入した中古１Rマンションのバス、トイレを分離しました。

これまで、”3点ユニットバスリフォーム研究会”に資料提供していたので自身HPへの工事書き込みは初。

当初、トイレのみ分離予定でしたが費用に大差無いので室内洗濯機置場を追加。

たまこさん風に命名するなら「トイレ　IN　ランドリー」でしょうか？

施工は、いつもの＜リフォームデコ＞さんにお願いしました。

リフォームデコ株式会社 （施工地域：福岡市、近郊。その他地域は問合せを）
所在地：福岡市城南区 TEL．092-407-6210  E-mail k-kihara@refo-deco.com

 ・工事依頼は当ホームページを見た事を伝えて頂いた方が、スムーズに話が進むかと思います。既に成約事例も数件有るそうです（私は同社から何も受領しません / 笑）

★記載金額は参考であり、現場や使用材料、工事難易度により異なります

★3点ユニットバスに穴開けなどの後加工を行うとメーカー漏水保証が無くなるそうです。（しかし、メーカーも永久保証しないでしょ）

分離工事の結果、不幸にして経年劣化漏水が発生したら損失補填は施主負担になると思われます。（初期のリフォーム施工不良は別でしょうが...）

 ・と言う訳で大多数の工事業者さんは「新品ユニットバス＋新品便器」交換見積もりを出して来るか、お断りか、何れかの扱いになると思われます。

　[工事概要]

・便器流用。浴室床は開口後、コンパネで蓋してシート貼付で見た目も費用もgood。

洗濯機の出し入れが有るのでトイレ扉は８０cm幅を使いましょう。今回は60cm扉を手配済みだったので、□640mmパン側に扉を配置し洗濯機出し入れルートを確保しましたが大型洗濯機は入りません。トイレ内壁幅は室内空間への影響を減らす為、少し無理をして115cmに抑えましたが120cmは必要だったと反省。

工事費は概算で税込30万円台。洗濯機置場追加による費用増は基本工事＋３万円弱とリーズナブル。室内に洗濯機置場が無い場合、場所が確保出来れば、この方法お勧めです。

　[備考]

床のPタイル張替えなど修繕費は上記分離工事に含まず。今回の室内補修（電気温水器安全弁、減圧弁交換含）＋分離工事＝税込約5５万円でした。

・過去の工事歴

①広島市中区　1R  バストイレ分離/ミニキッチン移設しトイレ新設　約65万円

②大分市 ２LDK バストイレ分離/ユニットバス交換、トイレ、洗面台新設　約140万円

③福岡市中央区　１R　バストイレ分離/既設便器をクローゼットに移設 約30万円 

④京都市下京区　1R　バストイレ分離/ユニットバス交換、便器新設　約70万円

⑤福岡市中央区　１R　バストイレ分離/既設便器をクローゼットに移設 約30万円

15年前に購入した福岡市中央区中古１Rマンションのバス、トイレを2008年に分離。

”3点ユニットバスリフォーム研究会”に「トイレ　IN　クローゼット」で紹介されていました。　施工は、＜リフォームデコ＞さん。

　[工事概要]

・便器流用。浴室床は開口後、ステンレス板で蓋して防水処理。バスマットなどの敷物が必須ですが、この穴は点検口として使用可能。

クローゼット上部収納を一部残したので結果的にトイレ天井が低く、身長１８０cmの人だと頭をぶつけます。この部屋は１Fなので、逆にトイレ床を洋室床より低くすべきでした。

分離工事＝当時、5%税込　約30万円弱でした。

6年前に購入した京都市下京区中古１Rマンションのバス、トイレを2009年に分離。

”3点ユニットバスリフォーム研究会”に「特集」で紹介されていました。　

施工は、＜リベックス＞さん。（同社は依頼前に仕様打ち合わせを細かく行うべきです。完成直後の室内確認ではカーテン、カーテンレール、タオル掛け、ペーパーホルダーが設置されていませんでした。施工図にはカーテンのイメージ図記載ありましたが、この結果です。直後のメール交渉は大モメ。再度現地で打合せするハメに..........。不足備品は業者負担で設置してもらいましたが......後味の悪さが残るリノベーションでした。）

[工事概要]

・既存3点ユニットは1010?、余りに狭く分離着手。TOTO隅付便器新品を玄関靴箱撤去した空き空間に増設。トイレに扉は無く、必要により仕切りカーテンを使用する想定。浴室は1014新品ユニットバスを入れましたが梁カットしても一部が玄関ホールに、はみだしました。

分離工事＝当時、5%税込　約70万円強でした。

2011年に購入した福岡市中央区 中古１Rマンションのバス、トイレを分離。

　施工は、＜リフォームデコ＞さん。

　[工事概要]

・便器流用。浴室床は開口後、ステンレス板で蓋して防水処理。バスマットなどの敷物が必須。

クローゼットと隣接するキッチン棚下部をトイレ ロータンクスペース、キッチン側上部棚をレンジ置き場として残しました。ロータンク点検時は取り外し式レンジ棚を撤去します。

分離工事＝当時、5%税込　約30万円弱でした。

イケアが福岡、新宮に、やって来ました。安くてオシャレな小物を空室に置いて居ます。効果ある様です

入居者さんの要望で部屋を仕切ってみました。開口幅2600mmx高さ2000mm

大工さんに依頼すると１０万円以上かな？

アウトレットの引き戸２枚とNISSENパネルドアの組合せで　造作してみました。

引き戸はＬ金具４個で床や天井に固定　パネルドアは天井コンクリート梁に樹脂レールをコンクリート用Ｍ４x38mmネジ  ６箇所固定です。

・材料費：引き戸２枚=4.000円  NISSENパネルドア=6.000円(送料別)

他、工具（コンクリートドリルビットφ3.4 Ｍ４ネジ）など1.000円

まずまずでしょうか?

１階の部屋は人気が無く　空室になると入居者募集に苦労します。今年の春は入居者層が例年に無い結果でした。簡単に紹介します

・窓にサンゲツ、和紙調フィルムを貼りましたが、異なる物件の１Ｆ　合計２戸を各、女性に借りて頂きました。いずれも２０才前の方ですが、これまでに無い現象です。１Ｆ住戸所有のオーナー様、試す価値が有ると思います

不人気物件で入居率は６０％台と低迷。空室オーナーさんの管理費等滞納が増加しています。　出来るだけ安いコストで、共用部のリノベーションにチャレンジしてみたいと思います。　経過、結果は随時ＵＰ致します。

・駐輪場に屋根　　・盗難防止バーパイプの設置　・監視カメラ　・センサーライト 

余り書きたくはないのですが.........

・入居促進策として、あれこれやった。内見者も来た。でも、もう一つ決め手に欠けるのか「決まらなかった。」と管理会社さんより報告が来ます。

そこで、それら物件に、姿見鏡を設置してみました。

統計データーが有る訳では有りませんが、御利益有りそうです。

光り輝く鏡の効能を、お試しあれ。

・宅配荷物の受取........単身生活だと困りますね。そこで１Ｒに簡易宅配Ｂｏｘ「荷もつ当番」を導入してみようかと思います。　区分所有物件の場合、玄関前通路に置くと、色々問題が起こりそうな予感。発売元によると消防法には抵触しないと確認済みとの事。どうします？

http://www.outin-delivacco.com/

新築マンションでは　１ドア２ロックが常識ですが、中古マンションを購入すると「ピッキング」で開く古いシリンダーが付いていたりします。それでもシリンダー交換が容易な美和のU9　LAやRAタイプなら良いのですが、シリンダ交換が厄介な物件も有ります。この場合、既存の鍵はそのままで、長沢製作所のキーレックス５００を増設しています。

・取付はドアに３箇所貫通穴開けが必要です。Φ10〜12ドリルとΦ18〜20ホールソーを使用します。最初は扉内側からΦ６位の下穴を開けしましょう。もし開け間違えても変更が比較的容易です。

・ドア枠にも　カンヌキを引っ掛ける受座をネジ下穴２箇所開けて固定します。扉枠内側にコンクリートが充填されている事が有りますので、金属加工用とコンクリート用ドリル刃の両方を準備してください。

・ 切断面の錆止め塗装も、お忘れなく。

・工事前に管理組合へ取付確認を推奨します。私は、まともな回答が無ければ、設置工事を行います。この鍵増設は「共用部分変更」の除外規定に該当すると思うからです。（不動産投資ノウハウの記載を参照下さい。）

・賃貸物件では　入居者入れ替わりの際、シリンダ交換を行いますが、キーレックス５００を設置すると暗証番号の変更のみでOKです。重宝しています。

賃貸物件壁紙貼り替え相談の為、サンゲツさんのショールームを初めて訪問。立派なショールームでサンプルも充実。色彩検定有資格の担当者より顧客ニーズや市場動向を基にアドバイス頂けます。今回は２ＬＤＫの仕様決定についてアドバイスを頂きました。　訪問する場合は、事前予約、間取り図、写真、イメージ写真等を持参下さい。

 (適用結果は賃貸空室情報参照下さい) 

施工済み物件を見せて頂きました。既存の設備を活かし、デザイナーズ物件として再生されており興味深い内容でした。最近空いた１R空室の見積もりをお願いしました。

見積もり結果⇒この内容なら、依頼しても良いのではと思うものでした。

ライベストコート白金のクロス貼り替えをお願いしました。(賃貸空室情報参照) 

平成２～３年築の１R中古を購入される方も多いと思いますが、エアコン交換時期ですね。今回福岡市内１RのAC交換（２０年経過品）しました。まだ動くのですが賃貸仲介業者要望で。

①機種　

値段で選びました。LG製　ところが、型遅れLG製品の中にはパナソニックと提携時代の商品が有るらしく、今回購入した商品は幸運にもOEMでパナソニック工場生産品（マレーシア製）でした。室内機銘板に製造元の記載が有りました。取り付けに来た工事業者さんに教えて頂きました。ラッキー！！

②価格　

容量４ｋｗ（鉄筋１７畳用）　標準取付工事費込みで２９８００円　安！！　在庫処分セール品です。　欠点は単相２００V仕様　コンセント交換、配電盤の電圧切替必要　１００V→２００V変更で追加工事費４２００円　この金額を超過することは有りませんね！とY電機担当者に購入時、念押ししたのに施工業者曰く、ブレーカー交換（100V→200V）で追加２１００円との事。トホホ。合計６３００円追加です。

③古いエアコンの撤去

別の業者さんに依頼。取り外し、処分総て無料でした。

丁寧な解体撤去で、感謝しています。

エンリサイクルセンター　福岡市東区馬出2-19-5 

092-577-8466

④合計金額

２９８００＋６３００＝３６１００円

８畳の１Rには不釣合いな強力エアコンですが、業者さんによると余裕有るエアコンの方が電気代は安いとの事でした。

地方都市　県庁所在地中心部の１Ｒ　中古物件を安価購入。（築35年　実質利回16%　そろそろ投資回収終了）ある管理会社に仲介斡旋をお願いしていましたが１年空室でした。地元のリフォーム会社数社に改装見積もりお願いしましたが、お断り（面倒な客からの儲からない話には乗れませんよね）

そこで、自身で可能な範囲の改装を実施＆仲介業者変更。それ以降空室は有りません。現在は貴重な利益創出物件になっています。相場家賃＋１０％で賃貸中

ある会社より頂いた、見積もり図です。私は「男性向けの大胆な改装を予算１５０万円で出来ないか？」と　依頼していましたが...........図面を見るとコンセプトは女性向け、北向きだから昼間の睡眠、車無しと記載が有りびっくりしました。

この部屋は片側３車線主要国道に面しています。例え室内が新築同様に改装出来ても建物外観や部屋の向きは変更できません。この条件では長期間高い家賃を払って女性が借りてくれる部屋にはならないと考えます。もっと条件の良い新しい物件が他に有るからです。

見積もり図ー２は現地で業者さんと打合せした後、提出頂きました。改装のアイデア（例：１５０ｍｍ段差解消の為、床を＋３００ｍｍ上げ床下収納、浴室ガラスブロック等）は当方が提案。........この間取りに魅力を感じますか？。結局、賃貸経営に有効なリノベーションを行うには企画力の有る改装業者さんでなければダメだと悟りました。一般の改装業者さんは賃貸経営のプロでは無く、一般的には居住依頼主の要望に応えるか、居住者承諾の上、一括お任せで良いのですから。

まず洗濯機置場の新設です。退去後のキッチンを見ると洗濯機給水コネクタが蛇口の先に残されていました。給水はここから行います。「冬はお湯で洗濯できます！」中古洗濯機等を家電付き物件（他に冷蔵庫、オーブンレンジ、ＩＨコンロ、ワイヤレス玄関カメラ、折畳みベッド、キャスター付き収納等）で賃貸。対象顧客は単身赴任男性。

問題は排水です。恐らく３点ユニットの扉を開け排水ホースを延長し排水していたと思います。

当初はユニットバス壁にホールソーで穴を空ける予定でしたが、入浴時、穴からの漏水が若干気になりますし配管損傷による漏水の有無にも気がつかないでしょう。そこで、扉の隅に穴を空けました。可動部なのでホースの劣化が心配ですが、もし切れたら交換。ホースが見えるので入居者が知らない間に漏水が発生放置される危険も防げます。１人暮らしなので扉開閉頻度は比較的少ないと想定しました。洗濯機本体の下に発泡スチロールブロック厚さ１０ｃｍを敷き洗濯機内部の排水性を向上させています。

＜欠点＞見た目がＮＧ（賃貸下見者コメント）　あとは仲介業者のフォローに期待！？ 

浴室内のホースは壁際にネジ穴を空けバンド固定です。この写真では青いホースは左端の排水溝に届いていませんが、現在は改良（扉開閉部のホース遊びを減少）しています。扉の穴に水が当たれば当然居室に漏水しますが、幸いシャワーフックから一番遠い角地ゆえ、特にクレームは有りません。

問題の３点ユニット　バス、トイレをユニット内で分離です。

このユニットは１４１６と内部が広いので、便器と浴槽の間に体を洗える空間が有ります。何とか便器と洗面台の間を仕切りたかったのですが、既存ユニットバスに加工するとメーカーの漏水保証が無くなるので、業者さんは引き受けてくれませんでした。ネットアンケートを見ると　入居者の不満は　「カーテンが体に触れ気持ちが悪い」等　さんざんなので、まずカーテンの位置変更。ユニット天井隅２箇所にドリルで穴を開け便器が隠れるようビニールロープを斜めに張りカーテンで便器（＋ペーパーホルダー）のみを仕切りました。カーテンが不要なときは便器後ろに束ねられます。これで入浴しても便器類は濡れず、体も洗えます。入浴後、床が濡れている点だけが未解決ですが、サンダル等を準備すれば解決可能かと。入居者の感想からは特に問題無しと伺っています。類似物件の方、お試しを！

＜備考＞

余りに古臭かったので写真の便座、便蓋のみダンパー付きの現行品に交換しています。洗面台に混合水栓が無いので洗面収納左にシャワーフックホルダを追加し洗面台でもシャワーヘッドの使用を可能にしています。

他、バルコニーが排ガスで黒かったので高圧洗浄機で洗浄。（入居者要望）

懲りもせず又　買ってしまいました。立地や眺望良、設備の損傷が少なく価格も割安。まず３点ユニットの分離見積もり。イナックスエンジニアリングさんではユニットバスから便器のみ移動させ安価に分離可能な改装提案をされています。今回の見積もりでは６０万円弱。室内の収納ベッドの移設費等が余計に必要です。入居率の改善が見られなければ実施するとして　暫定、家具家電付き、室内洗濯機置場、浴室カーテン位置移動等を実施しました。春の需要期にもかかわらず、やはり苦戦。幸運にも建物外観塗装補修が行われ、建物外観の美しさＵＰ。その１ヵ月後相場の＋２０％増家賃で契約が決まりました。（実質利回16%）　

バルコニーに洗濯機置場と給排水設備が有るのですが、２槽式洗濯機でなければ素直に置けない床形状でした。

・給水はキッチン混合水栓に分岐バルブを設置し洗濯機に給水します。キッチン壁がタイルなので穴空けは慎重に、かつ大胆にタイル用ドリルで小さな穴を複数空け大きな穴にしました。ホースを通した後はコーキング材で穴を塞いでいます。

・排水も厄介。キッチン排水塩ビ管に排水ホースを割り込ませました。（注意：洗濯機からの排水でキッチン排水トラップの封水が失われ悪臭が逆流する恐れ有り。でも本物件はキッチンの水栓から若干水が漏れ排水に流れているので良いかも？）流し床の点検蓋を外しホールソーで管に直角に穴明けしホース先端をコーキング固定。洗濯機側は同じく石膏ボード壁にホールソー穴空けし配管。本体へはホースバンド接続でしたが、若干水滴漏れ有りコーキング封水しました。よって移動出来ませんが洗濯機は中古貸与品として物件に付属しますので問題無し。

・念のため玄関床ＣＦシートと周囲のソフト幅木隙間をコーキング仕上げ。万一洗濯機周囲から漏水しても水の大部分は玄関扉下隙間から通路に排水予定。

３点ユニット天井に付いていたカーテンレールを外し移動させました。既存穴はコーキング埋、新規ネジ穴も防錆処理実施。カーテン丈が短いのが欠点ですが、せっかく付いていた新品カーテン（Ｌ＝１５０ｃｍ）なので取り付けてみました。カーテンが後３０ｃｍ位長いと良いでしょう。

写真で見るより現実は厳しく、浴槽に湯を溜めて外で体を洗うには厳しいスペースですが浴槽淵に腰掛、浴槽2/3に蓋をしてやれば何とか行けそうな気がします。ペーパーも濡れません。使用条件としては冬場限定といった所でしょうか。

１Rマンション定番の老朽エアコン交換。どこに依頼していますか？

私は安いエアコンをシーズンOFFに購入し緊急トラブルに対応しています。

福岡市近郊ならhttp://www.takara-m.net/「宝メンテナンス」さん0120-88-5316を推奨。通算9台程設置もお願いしました。工事は確実で安心の保証付き。同社HPが有りますので参照下さい。

１Rミニキッチン備付の電気式ヒーターコンロが不評ですよね！そこで市販卓上IHコンロに更新しています。

・     既設電気コンロを撤去し、そこに専用IHコンロを設置するのが基本ですが、専用IHコンロが高価なので私は電気コンロを休止し、その上に卓上IHコンロを設置しています。小型７００Wタイプは使用者レビューでは火力不足なので、１口なら１２００W以上を推奨します。（キッチンが広めで電気コンロと併用なら７００WタイプもOK）

・     欠点：鍋を載せる面が５ｃｍ程高くなります。最近の若い人は高身長なので問題無いかと思われます。

■     手順　■

●その１

①     きちんと固定したい場合は既設電気コンロのステンレス天板にドリルで穴を開け、市販ゴム足を４箇所ネジで固定。　（簡単に穴が開きます）

②     ゴム足に卓上IHコンロ本体の足を圧入（ゴム足に形状が合うIHを購入）

●その２

きちんと固定しない場合（この方法でも特に入居者からのクレームは有りません）

市販ゴム足４箇所に卓上IHコンロ本体の足を圧入して電気コンロの上に置くだけ。

・電源はミニキッチン下の冷蔵庫や既設電気コンロのコンセントを使用しますので、電気工事不要　簡単！

★注意★

１．既設電気コンロが使用出来ない様、コンセントを抜きコードを紐などで固定して下さい。操作ノブもテープ固定等が望ましいと思います。

※　IHコンロ故障時は休止中の電気コンロが非常用として利用できます。

２．製品によっては毎日３時間使用の場合、寿命２年と説明書に記載の有るメーカーも有る様です。商品選定時には御注意下さい。

３．写真のIHコンロは通算５台程設置しましたが、最近１台故障。使用１年半。加熱スイッチの接触不良と推測されますが隣接する「あげもの」ボタンで＜パワー最大設定＞でも同じ出力が得られますので動作させると使用可能でした。（入居者対応→新品と交換しましたが）

改装に必要な材料はホームセンターに買いに行きます。最近はネット通販も増えました。でも、もっと安く購入したいなら　半端材料を扱う「アウトレット」店でしょう。

・私はフローリングの張替えを３物件実施しましたが、材料は総て半端材。通常Ｂ級品でも坪5000円位でしょうか？私はもっと傷の多い半端材を坪1800円(込)で購入しています。６畳１Ｒなら材料は３坪弱で十分です。欠点は材表面や端等の傷が多い、色柄が揃わない事です。しかし賃貸物件に適用した限りでは概ね好評です。汚れたカーペットやＣＦ床より少し傷が有っても新品のフローリング床を歩きたいですしね。

・施工は？

床の寸法を測定し購入時、店でおおまかに切断してもらい現地で合わせ加工設置します。材料の結合は木工ボンド。最初は隙間が不ぞろいだったりしますが気にしないでＯＫ。慣れれば上達します。最初はベッド等家具を置く場所から張り始めるのも失敗を隠す秘訣です。最近電動丸ノコを購入しました。楽～、綺麗！　安全に十分注意し、事前に十分な練習を、予備材料も多めに準備しましょう。

＜備考＞

どうしても同じ材料が揃わない時は類似品２種類を購入し千鳥配列は如何でしょう？実際施工してみましたが、仕上がりは悪く有りませんでした。良く言えば「デザイナーズ」物件か？

★推奨アウトレット店

福岡県糟屋郡志免町　「建材屋」 TEL092-937-6022 

材料の選択、施工方法等については店長にご相談下さい。　

★推奨リフォーム会社

大分市大州浜2丁目6-27　「インテリア　カワノ」 (097) 552-7050

女性建築士の方がいらっしゃいますので、初めての方も相談しやすいかと思います。

★推奨　メンテナンス会社

広島市近郊

総合メンテナンスzeroサービス
TEL082-569-6447
ルームクリーニング、結構安価にお願いできました。