H1年に、キャピタルゲイン狙いで開始した不動産投資。

いくら投資しているのか総額を計算してみました。概算ですが1億9千400万円/2020.12

（仲介料、登記費用、リノベーション費用、取得税含む。賃貸開始後の修繕費は含まない）　投資初期に購入した新築マンションの利回りが非常に低かった事から総表面利回りは残念ながら10%に及ばず。

この他、自宅、別荘、空き地等を合計すると、不動産購入総額は２.24億円です。

2020年も物件価格は高めに推移中。コロナ影響は微小？

2021年春も物件価格は高めに推移中。１R空室埋まらず、コロナ影響は甚大

 

2014年は１R　4戸購入。

2015年は１R   2戸   1LDK  1戸    3DK 1戸 　計4戸購入

2016年は１R　3戸購入 (他、自己居住用戸建 1戸)

2017年３月　博多区呉服町の1R 1戸購入。7月博多駅東1DK購入

                    空室の実家2LDKを改装して11月から賃貸募集⇒入居済

2018年7,12月 １R  計 2戸 購入。

2019年1月 １R  1戸 購入。

2020年8月 3DK  1戸 購入。12月 1LDK  1戸 購入。

 

2015年5月

福岡市の１R物件2戸購入。所有者は関東の方。司法書士は大阪。これで所有権移転登記は、どうするのかと思いきやインターネット申請で司法書士は法務局に出向く必要の無い時代だそうです。となると安い手数料で登記してくれる司法書士を探すのもGoodです。  

（リーマンショック以降　２〜３戸/年　ペースで安価物件を購入しました。）

 

賃貸経営に　お悩みの「オーナー様」まず下記雑誌を講読し勉強して下さい！

 

　月刊　”グローバルオーナーズ”　４００円　 (私も参照しています)

 

http://global-owners.as-inc.info/

 

 ・アパマンショップに賃貸管理契約すると無償で送付頂けるみたいです。

15年程前に流行った「金持ち父さん、貧乏父さん」を中古購入。

当時、少し立ち読みしたものの、私の思想と同じなので購入しませんでした。しかし、この本を読んで借金持ちからミリオネアに成った方の本「1億円が貯まる人の、２４の成功ルール」を読む前に、「金持ち父さん、貧乏父さん」を買うべきかと思い.....Bookoffで510円込でした。

不動産投資の好きな私には良い本でした。印象に残るフレーズ

 

・お金を働かせる勉強をする。

・投資利益は、売る時ではなく買うときに決まる。

・勝者は負け（損失）を恐れないが敗者は負けを恐れる。

・ゲームを楽しむことだ（投資を）

・自分が欲しいものを人に与える。　　　詳しくは書籍を購入して下さい。

この本を読んでも行動を起こせない人は..........残念ながら投資に関しては見込み無し。

不動産賃貸業に新規参入を希望される方から　ご相談をお受けしましたので２時間ほど面談、質疑応答をさせて頂きました。途中、当方より、いくつかクイズを出しましたが、回答率が良好でしたので、少々大盤振る舞いで情報ノウハウを無償提供致しました。自慢話のような内容も多々有ったかと思いますが、ご了承下さい。

具体的にお話を伺う中で、かって自身が思っていたような偏った考えや（購入対象地域の選定は自身の好み優先）、未経験の方には想定できないようなトラブルが発生する事（トラブル集参照下さい）をお伝えしました。

 

質問を受けた内容の一部を参考迄に記載しますと

 

・年収●△×万円位ですが出来ますか？⇒私が初めて不動産を購入した時より好条件

・何歳位から初めたか？⇒その方と同じ位でした

・今、何戸持っているか⇒■△戸位です。

・競売による物件購入は、どうか？⇒区分所有の場合の滞納管理費リスクについて説明

・競売物件の現地確認は、どこまで出来るか？⇒不法侵入でない範囲で。

・競売物件の室内確認方法⇒裁判所の物件説明資料の写真をネットでダウンロードし閲覧

・競売落札後に物件に発生したコスト⇒私の場合は室内清掃費、鍵開錠手数料、シリンダ交換経費、設備追加（私の好みで）部材費　（今思えば、登記費用実費の話が抜けてました）

・その他

「優良物件の情報を入手してから購入を決断するのに必要な時間は？」と質問すると　回答は「１週間」でした。　現実は、せいぜい３０分以内かと思います。頑張って下さい！ 

 

逆に、賃貸入居者の部屋選び変遷（同一賃貸建物内で自身の居住ニーズに合う部屋に２回住み替えしたそうです。・最上階角⇒中部屋広い１ＬＤＫ⇒２階中部屋１K ）のお話など、参考になりました。ありがとうございました。

 

新しいサービスやリノベーション手法、経営戦略、他のオーナーさんの考え方等、大変刺激になりました。 貴方は、経営を楽しめますか？？

・広い視野を持つ（投資先は世界）

・リスク分散　（収入源の多角化）

・調査、勉強

★みんな当たり前の事ですが、着実に実践した人が実りを得るのは当然の成り行きですね。詳細は、追加報告致します。

 

●空室対策、満室経営セミナーの中で、増成オーナーの「利回り20%以上を目指す不動産競売物件入門」講座を受講しました。受講者は５０名位はいらっしゃったでしょうか。私自身も過去、競売物件を購入し興味が有りましたので大変参考になりました。

　　

 

区分所有１戸　買い増ししました。　安かったのですが、他にも理由が有り購入しました。(将来、バス、トイレ分離が容易な間取り)　如何でしょう？

 

賃貸マンション経営30年になります。手探りながら少しずつ　物件を増やしてきました。少子高齢化時代を迎え若者の減少、物件供給過剰など利益を上げる事が難しくなりましたが、利益が出ない訳では有りません。　そのノウハウについて、少しずつ紹介したいと思います。

★努力が報われる保証は有りませんが、努力しない人に成功も有りません。  

但し、努力の方法や方向性を誤ると全く無意味です。

＜補足＞

賃貸経営では１Rが最も難しい分野だと認識しています。よってこの分野で利益が出せる人なら他分野（例：ファミリータイプなど）でも問題無いと思われます。

 

①資金準備

不動産購入資金が無い！そうですよね。私も30年前借家生活を始めた時、貯金が10万円でした。（現在は千倍越）

給与をケチケチ貯めて物件を購入。バブルでぬか喜びしたものの新築購入物件のローン返済に苦労しました。（現在[きちんと]返済中）

貯金０円でも不動産投資は可能です。　借金をして、その利息以上の利益が出る不動産を購入すれば（暫定ですが）OKです。まず出来るだけ多く無担保、低金利ローン借入れ枠の準備をして下さい。あとは、良い不動産を買うだけ！簡単でしょ！

●注意！

・家族お持ちで４０代以降の方、始める前に十分な検討と家族会議を！家族の協力無しに事は進みません。

・不労所得と勘違いしない。自分で出来ることは何でも自分で行う気持ちが必要です。

・常に改善の糸口を見つける気持ちで経営を！

 

②物件選択

・物件情報は不動産仲介業者を探し随時メール情報を貰う。

・初めは自分が住みたいと思わない物件は買わない事。

・新築は買わない。

・投資利回りは実質10%以上欲しい。（投資総額に対する年間粗利益の比率　諸費用込200万投資なら20万円/年の実利を指す）

・具体例 1R：北向きは避ける、2階以上を、広さは20㎡以上が望ましい、キッチンと居室の間に扉が欲しい、角部屋◎、最上階○、管理費積立金が高額だと空室が重荷に、バストイレ別は基本 

・但し、改装すれば相場より高く貸せそうな物件が安く買えるなら検討の余地有り。（例：3点ユニットの比較的人気物件が相場より50万安ければ購入し、入居状況によりバス、トイレ別にリノベーションする。→これは上級者向けですが）

 

・1Rかファミリータイプか？

両方所有していますが、一般論では利回り重視なら１Ｒ、安定経営希望ならファミリータイプ 。しかし、１Ｒ供給過剰の今日では２ＤＫ位を出来るだけ安く購入し、安く上手にリフォームして高く貸せる様努力するのが吉と考えます。

 

★物件選択力、決断力★

中古物件情報を入手し購入の決断を下すまでに許される時間は何分でしょうか？私は5分を推奨しています。良い物件を安く買いたい人はたくさん居ます。5分で判断出来る選択術とは？？　利回り？　立地？

 

・占有面積

１Rの場合、バス、トイレ別の間取り構成にする為には最低１８㎡程度の占有面積が必要でしょう。それ以下の物件なら詳細情報を見る必要が無いのでパスします。

・管理費、修繕積立金

利回り２５％の物件でも蓋を開けると実質利回りが１０％以下は普通です。大切なのは実質利回りを瞬時に見抜く事です。物件情報には通常、固定資産税等の負担額は記載されていませんが、私は大雑把に2500円/月位の負担を想定しています。 

・部屋の階数

１Fは入居率が劣る為、利回りが落ちます。基本的に２F以上で検討します。但しエレベーターが無い物件では逆に購入対象を４F迄にしています。

・立地

便利な場所に存在しても、住居としての基本的な利便性（室内設備、間取りや広さ、敷地内駐輪スペースの有無など）に欠ける物件は将来性が無いと考えています。特に、共用部は改善、変更が難しいので物件のトータルバランスを考慮しましょう。

・物件周囲の状況

南向きの部屋でもそのすぐ南に別の物件が隣接し建築されている部屋を見た事が有りますが、悲惨でした。これなら北向きの方がまだ、ましでした。物件周囲の状況は建物外観写真で判断しますが、私なら部屋の前に広大な他者所有駐車場等がある場合は角部屋や最上階の購入を検討し、中部屋は避けます。

 

 

・＜A＞コンロは？　洗濯機置場は？

広さ、間取り共に、結構良く出来ている物件ですが、キッチンは電気コンロ、洗濯機置場がバルコニーになります。最近では、上記2点も欠点と考える必要が有ります。但し、購入を諦めるに値する訳ではありませんので、改善策を考慮しておいて下さいね。

＜備考＞ 

・間取り図からは読み取れませんが電気温水器が有ります。電気温水器の交換には一般的に25万円程度必要です。築20年以上経過した物件では、交換費用も考慮してください。ガス湯沸かし器は交換サイクルが10～15年　費用は10万円が目安になります。

・私は１つの物件を集中購入しないようにしています。昨日までは人気物件だったとしても明日は不人気物件になっているかも知れません。市の郊外に購入した物件が意外と競争力を維持し続け、今では、貴重な稼ぎ頭に成長しています。バブル経済の頃と異なり、不景気で周辺に新築物件の供給が無いのも助かります。逆に市中心部では今でも新築１Rの建築予定看板を良く見ます。

 

③リノベーション

賃貸経営とは切っても切れない関係の重要事項。安く上手にリノベーションすれば利回り、入居率が著しく好転する。優良業者を探すには？

 

④管理会社選び＜重要！＞

入居率改善の第一歩は管理会社選びから！　ダメ管理会社は仲介斡旋もダメな事が多い。ネット情報(評判など)から良い会社を探す事。管理会社提携の優良工事業者にリノベーションも依頼する。

 

参考：ＮＧ(New Generation ?) 管理会社 一覧

 

 福岡市博多区大博町2-7　宝州博多第Ⅱビル5F
　作州不動産株式会社　賃貸事業部　管理課

 

・退去時の入居者立ち合い無し （管理委託契約書業務内容に、立ち合いの記載無し）

・入居者への退去清算無し

・福岡市空室募集の提案を依頼したら→広告料300%の回答→断りました。入居率の悪い難しい物件でしたが、結局入居付け出来ず

・久留米1R 2020.6空室　2020.9/E　空室のまま管理委託終了

　結局、同社は空室の入居斡旋が、全く出来なかった。

 

・管理委託手数料は安かった。(契約前に要交渉)　けど....悪かろう？

・県単位で物件家賃取り纏めて送金になるので、各地に支社が有っても一括送金不可。送金手数料は節約出来ない。個別に必要

送金手数料が集約出来なかったので、まとまらない物件の送金手数料は作州さんが自発的に負担してくれました。

 例：福岡県の管理物件家賃を送金　　別途、大分県の管理物件家賃を送金

 

福岡市中央区赤坂1丁目10-22
ベスト赤坂門ビル 5F
　 ・ベスト不動産

＜事例＞

・ベスト不動産の賃貸管理に疑問を感じていた為、業務依頼解除。

・管理引継後、誤って入居者様がベスト不動産に家賃送金。

・ベスト不動産から私への送金は振込手数料相当額控除。

「振込手数料控除相当額は当該入居者様にて負担していただくから」との条件付

★いまだに振込手数料2回分　不足1260円は支払われず。

（証拠資料に預金通帳振込履歴が、ございます。） 

 

大分市北下郡三丁目25番2号

・久光開発

＜事例＞

メール問合せへのレスポンスがＮＧ。退去精算も入居者過失（例：一目で分かるフローリング床の著しい損傷）見落とし等、オーナーに極めて不利な見積もりが届きました。

賃貸斡旋でも企画力に乏しく長期空室に至りました。  　

 

＜2010.11.24記載＞

東京都新宿区西早稲田2-21-12-3F
 ・NTコーポレーション

＜事例＞

①家賃保証契約の更新 （パレドール）

同じ物件、同じ階、同じ間取の隣どうしの部屋２戸を所有、委託。更新後の家賃設定は入居有りと無しで保証額に差有り。個別契約にもかかわらず解約は２戸同時で無ければ不可。

しかし、解約後も管理会社はＮＴコーポレーション委託の地元不動産会社を使って欲しい。......だそうです。保証会社も色々。

設備、仕様が気に入った物件でも管理会社次第では諦める勇気を。くれぐれも選択をお間違え無く。

 

②空室の１Ｒ家賃保証物件

トイレ,洗面,台所部分の改装見積もりが送られてきました（なぜか退去の5ヵ月後）。見積額は約２０万円。内容を見ると退去精算をサボったかと思われるもの。当方懇意の地元不動産業者に概算見積もり依頼→半額以下で出来そうです。ＮＴＣ担当の言う「オーナーさんの為」というフレーズが虚しく聞こえます。 見積もり内容確認の為、室内写真を請求。請求から18日後ようやく写真がメールで届きましたが......うわ～！　退去後の室内は清掃無しの放置プレイで呆れました。

 

疑問点の質問に対し、回答無し。数週間後催促すると、メール見落としとの事で返信有り。室内清掃費用等は預かり中。改修行わないのであれば、保証契約の解除と物件売却を推奨されました。退去から既に半年、この間の空室家賃の補填分は他オーナーさん所有物件の稼ぎが浪費されていると思われます。

 

＜パレドール家賃保証物件の“退去清掃、補修”をオーナーが実施　結果＞

 

１、             管理会社（ＮＴＣ）見積工事金額の妥当性

①管理会社より送られてきた「要補修見積書」と当方が②地元不動産会社に依頼した「同一内容見積もり書」（注：不動産会社の手数料は含まず）の比較から、適正金額が推定出来ます。

 

２、             工事実施内容と管理会社の室内確認、賃貸募集結果

●補修、清掃は総てオーナーにて実施　

“実施項目”

・     室内清掃一式

・     キッチンＣＦ床破れコーキング補修（床より突き出た釘１本の撤去と穴補修含む）

・     中古２口ガスコンロの設置（ゴムガス管接続を含む　オーナーの好みで追加）

新品ウオシュレットの設置（電気配線新設を含む　オーナーの好みで追加）

　　　　　2011年4月より賃貸開始（10ヶ月空　内、初期5ヶ月は放置状態）

 

３、             管理会社から要求された見積項目の妥当性検証

①     要補修見積書に記載された工事内容は必須とは言えない

②     見積項目の工事額が妥当と思えない

（例：木部塗装　理由：経年劣化　見積額52.500円 　現地確認した所、塗装は比較的綺麗で今回、私は補修未実施　後日担当業者が室内確認→ＯＫ　52.500円の見積もりは何だったの？）

その他：管理会社に退去者預託清掃費を請求。しかし管理会社が前入居者より預かった「清掃費」は今回清掃を実施した私には全く支払われませんでした。理由：設備補修はオーナー負担の為だそうです。（しかし預かり金の名目は「清掃費 36.750円」　設備補修とは無関係なのですが　⇒　何に使われるのでしょうね？）

 

備考：ＣＦシート張替等、設備補修費はオーナー負担

 

★関東、関西等、遠方居住のオーナー様は地方物件の管理に困っていませんか？

・     経営努力で入居率の改善は可能です。

・     上記物件は㈱別大興産に管理委託中　→　契約解除しました。

・     退去精算補修費に関する他不動産管理会社の預かり金不正行為等については、過去、新聞報道などで問題提起されております。御注意下さい。

良い管理会社を探す事も　「大切な経営手法」の１つです。

その他、以下のような問題に遭遇しました。

 

 共有部分の変更

マンションも築年数の経過と共に共有部分に改良を施したくなります。大規模修繕は管理会社に任せるとして、賃貸１Rの玄関に補助鍵を設置したりバルコニーに防犯灯を設置しています。

困るのが、管理組合の態度。

１R投資物件では管理組合が十分に機能していない事が多く、共有部分変更お伺いをたてても管理組合からの回答がほとんど有りません。

半年、１年待つわけにもいかないので、微小改良工事は　管理組合に未確認で外見を損ねないよう配慮し行う事も有りました。後日、「撤去依頼　変更はNG」　などの連絡が来る物件も有りますが、その場合

「現在設置している鍵（例）のどこが不可か＋具体的理由。どのような鍵（例）なら設置OKか＋具体的理由」を伺うと　又、回答がほとんど有りません。

微小改良工事可否は時の理事長の好み？（又は管理会社の助言、判断？）。

 

＜質問＞

泥棒よけに、ドアに補助錠をつけ、また、ベランダに照明を設置したいという申し入れがありましたが、これは共用部分の変更に該当するでしょうか。

＜回答＞

原則：「共用部分の変更は４分の３の決議が必要である。」

除外条件：しかし、これには条件があって、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。」となっていますから、共用部分だからと言ってすべてのことに４分の３の決議が必要なわけではありません。

 

★赤字記載部は法律の見直しが行われました。古い記述のHPにご注意下さい。

 

⑤入居率アップの施策 

魔法は有りません！　まずは隣の部屋に設備で負けない事。少しずつでも設備の見直し、追加を行いましょう。（掃除も大切です　時々施工状況の現地確認を）

・広告料

仲介業者に広告料として謝礼を支払います。空室の増加で広告料を奮発しないと入居は決まらない？？

広告料を増額してみましたが........営業さんに一生懸命勧めて頂き契約入居していただいても元々入居者の満足度が低いので短期で解約空室になる事が少なく有りません。そこで広告料増額相当分を室内設備増強に振り替えました。入居者が喜ぶだけでなく 仲介業者さんも更にお客さんを紹介しやすくなります。今の所この方式は上手く行っていると思います。（不人気物件はNG）

 

⑥競売物件の購入

一昨年、競売物件を特売で初めて購入。既に所有実績の有る建物だったので、比較的楽に安く購入出来ました。儲かってます。物件詳細はインターネット裁判所ＨＰで閲覧可能。購入時の注意点は他者作成の詳細ＨＰで勉強して下さい。居住者有り物件は避けたほうが無難な様です。

 

⑦賃貸契約

以前、退去精算で契約を守らない大手電機メーカーグループ企業が有りました。（お客さんだったので社名は略します。）退去時の鍵交換費用１万数千円を支払わないというものでした。管理会社もお得意様相手に強く主張出来ない様で最終的には管理会社が損失を穴埋めしたと思います。この企業の担当者は１万数千円得をしたと思っているのかも知れませんが、これ以降私は日立の商品を買わない事にしています。賃貸数十件のエアコン交換だけでも結構な金額です。目先の利益に走ると将来得られるであろう利益を失う可能性も有ります。取引は誠実に実施し信用を積み上げましょう。

 

★推奨管理会社

・福岡市　

①ジャストインタイム（敷金０円時代の退去精算に手腕を発揮して頂けます。）

 

〒810-0022
福岡県福岡市中央区薬院2丁目3番10号  092-737-0703

　

②リアリスト（痒い所に手の届く会社です。いつもありがとうございます。）

 

〒8100055 福岡県福岡市中央区黒門８－７ ダイナコート大濠３８Ｆ８０３

  092-762-5200

 

 

・熊本市　豊不動産（個人賃貸経営に寄与する情報誌提供に感謝！）

 

 〒8620970 熊本県熊本市渡鹿７丁目８－５３－２Ｆ 

   096-372-7100

 

・大分市　ＦＰ不動産（賃貸管理非対応、物件の賃貸、仲介のみ）

 〒870-0022

  大分市大手町３丁目８－６ 皐月マンション１０３号室

 

TEL：	097-529-5213／FAX：097-529-5236

＜初級　投資ノウハウ＞

何の商売でも構いませんが、事業を始めるとして、あなたは総額いくら投資できますか？

折角勉強して、副業を始めても月の利益が５千円、一万円では面白みに欠けますよね。

では５万円、１０万円の利益を出すのに最低いくら投資すれば良いのでしょうか？。

事業の利回りが荒利で１０～２０％（ぼちぼち儲かる商売だったとして）の場合

投資額＝０．２ｘ６００万円～０．1ｘ１２００万円＝１２０万円/年

やはり、この位の資金が必要です。準備できますか？

（０．０５ｘ２４００万円＝１２０万円/年　これが現実か？）

 

一度に全額が必要とは限りませんが、複数年で考えると、この規模が必要だと思います。家族が有る方なら簡単には決められない内容、金額だと思います。投資は若い時期にスタートした方が有利だと私が考える理由の１つです。若ければ大きな失敗をしても挽回可能な額です。逆に５０代だと致命傷かも。自己破産（＋免責）にも結構お金が必要です。

 

＜株式投資＞

昭和６０年から、興味本位で少し投資を始め、２００９年は積極的に投資を展開。金額は数百万円規模です。

成績は........通算で３００～４００万の利益創出といった所で語るほどの内容でも無いのですが、もし興味が有ればご覧下さい。注意：記載銘柄は必ずしも推奨銘柄と言う訳では有りません。

 

①銘柄選定

東証１部のみ売買。銘柄選びは重要。

未経験の方は、手堅い会社の株式から始めては？

・銀行株は値上がり益以外に配当も有り面白いです。

・サービス業　ＣＳＫの株価は上昇、下降を繰り返し、マンスリートレードで利益が出ました。

 

②売買手法

ネット取引。週初めに指値で買い又は売り注文を出すだけ。相場があなたの予想通りなら希望価格で売買出来ます。売買手数料も安くお勧めです。

 

③投資金額

最初は１０万円程度から始めても良いと思います。シミュレーションより実際に購入した方が勉強にもなります。

 

④所有株について対象会社より各種ＤＭが来ます。

中は必ず確認。総株数減の議決が予定されていたら、全部売り！

逆に無償増資なら増資後の割安感から値上がりが期待出来るかも。

 

 

福島原発の大事故で、株安が続いていますが、久しぶりに少し買いました。安かったと思います。もう少し買い増し予定です。

 

 ＜２０１１．０３．１１　原発ショック　株安！＞

2011.06

３月に購入した９７３７　CSKを売りました。　買208円 売295円 ありがとうございました。