大分市大手町の１Rマンションで便器本体から漏水

便鉢とロータンクの接続部パッキン劣化が原因と思います。

市内の業者２社の見解は、部品調達が難しいので、東陶メンテナンスに依頼を、との事。

東陶メンテナンスに点検依頼すると、驚きの回答が...........

部品無し。便器交換も不可。ユニットバス交換。

そんな回答、いらニャー。

市内の水道業者さんに依頼して、東陶のロータンク式普通便器に交換しました。

上記マンションの臨時総会が2022.4に開催

議題は現理事長の解任　（理事長反論資料を見る限り、実行力の有る方と見受けられた）

主な理由は理事長が説明責任を果たさない等　→　解任の詳細理由は議案書に記載無し（解任提案理事の説明責任不足では？？）

解任提案理事が議長代行　

討論の内容

設計図書の閲覧ができない、一部理事の提案を理事長が無視？　理事長の役員報酬が高額、理事長の交通費等必要経費が多い　など　

討論中に、一区分所有者の恫喝発言連発で場が荒れる

１時間半後、決を取り現理事長が解任。新理事長候補は未定だそうで............この物件は買わない方が良さそうな感じ

2022.7追記

数か月後、臨時総会の案内が来ましたが、文面では既に新理事長が決まっていました。

新理事長選任の経緯は不明。相変わらず説明責任果たされず。

私の区分マンションは新築の時、三菱換気扇が設置されている事がほとんどなので故障すると類似機種後継品購入してきました。かつては20年以上使えた場合も。

　ところが......三菱の換気扇は近年コストダウンで羽根車がネジ固定からモーター軸へ差し込みに。

新品の時は問題無いのでしょうが、経年変化で羽根車に埃が堆積すると回転バランスが崩れ振動。挿入だけではモーター軸から羽根車が抜け落ちる様です。（リンゴが木から落ちるのと同じですね）　　落ちた羽根車は真下の羽根車カバーと干渉して相互に破損。

比較的新しい三菱換気扇を故障交換する羽目に。

三菱換気扇の購入を止めました。

パナの換気扇２台購入。しかも三菱より安いし........

温水洗浄便座の故障修理に行きました。高齢女性で足が不自由。

スイッチパネルのビニール被覆が破損して、スイッチ故障。恐らく人感センサーが反応しない便座先端に座り、反応しない便座に対し無理にスイッチ操作したと思われます。

新品に無償交換しましたが、次回から有償です。

下記、解約③で報告した、物件のサブリース期間中の話

2020.10 退去発生時、室内補修見積を外注業者にアパマンが委託。しかし、原状回復工事を当該業者に発注しなかったので、見積作成手間賃5500円を払えというもの。

最近ルールが変わった?。当方知りません。契約書に家主費用負担の取り決め無し。

取り決め無いことは全てアパマンの言いなり？？

代金は、悪質なやりかたの 家賃相殺 ですと。（2021.2 勝手に控除済）

現在係争中。→2021.10.31  アパマンがミスを認め、返金されました

・2022春、博多区の物件で上記と全く同じ事態が発生！

　全くふざけています。担当責任者で埒が明かず上司の部長に相談。→　同年６月に5500円が返金されました。部長！、毎回私の話を真摯に聞いて頂き、有難うございました。

絶対、絶対 購入してはいけない

アパマン サブリース物件！！！

シミズの１F駐輪場で駐輪可能な台数を数えました。約１２０台位です。住戸総数は約180戸。最寄駅から３０分離れたこの物件で自転車は必須でしょう。自室や通路に自転車置いている人も少なく有りません。

放置自転車に張り紙有るも、整理や撤去は行われていません。(→ 管理会社が変更になり放置自転車整理位は実施されるようになりました。)  バイク置き場もぎりぎり。駐輪場通路に自転車、バイクが置かれています。

自転車利用が必須の方は、この物件借りないほうが良いです。置き場所有りません。！

2018.1

2014.3月に熊本の1Rマンションで、エアコン(以下AC)を新品に交換しました。工事はネットで探した地元の個人業者さん。私がACを通販購入して業者さん宅に直送。交換時は、管理委託する不動産会社の担当が同席。

　あれから約４年。地震被害を克服して次の入居者を迎える準備中に、ACが故障で交換必要と連絡が.......。ACは2007年製です。え？..........最初は意味が分かりませんでした。担当者の見間違いか？　そこで工事お願いしたAC業者さんに連絡。（もし電話が通じなければAC業者の不正かと思いましたが......）業者さんと電話が通じ、現地確認頂く事に。

確認結果、「2007年製のサンヨーACが付いているが、綺麗なので私が2014年に取り付けた事は間違いない。取説なども全て有る」との事でした。とすると、新品のACを安く購入した私が製造年を確認しなかったミスと言う結論に。これまでAC購入時に製造年を確認する事は有りませんでした。2007年製ACを、どこで購入したか覚えていませんが、購入時点で賞味期限切れACと思います。　皆様！安い新品ACは製造年にも、ご注意を！

（結局、リモコン故障のみで本体はOKでした。）

2022.5 本体故障で交換

アパマンと契約の区分所有サブリース物件を解約しました。

2022.4現在　  解約実績：累計　７戸

①2017.12　解約

春の賃貸繁忙期とは言え、サブリース契約内容を無視した行為に我慢ならず、解約申し出。契約期間は2017年１０月末。

解約申し出期限の７月末に書面で解約通知してから解約迄、４ヶ月。解約判断は東京本社が行うとの事。しかし、１２月に入っても解約結果についての連絡無し。月末に当方が問い合わせしてようやく事が運ぶ体たらく。

恐らくアパマンの契約違反行為で泣いているオーナーさんは多いと思います。サブリース契約更新時、契約内容に追加や変更が有る場合、許容できない条件は拒否しましよう。（この場合は旧契約書の内容で契約が継続されるか解約かの選択をアパマンが行う事になります。/ 弁護士談）

但し、オーナーもサブリースを解約されると困るような経営力では賃貸市場で戦えません。

2018.1

解約書類が届きました。私が過去に受け取った保証家賃は入居者家賃の６割強でした。入居者家賃から控除される管理費を5000円位と想定すると、2割強はアパマンに搾取されていた計算です。入居者の契約条件を見ると礼金２ヶ月、退去時の室内清掃費5.5万円、鍵交換費用０円。更新料２万円。今時、こんな良い条件で３点ユニットの狭い1Rに入居者が有る驚き。入居者は生活保護受給の６０代男性。

鍵交換費用０円を考慮しても、退去費55000円(無条件で支払い要)は高過ぎます。過去の経験から、この清掃費を退去時にアパマンが受領しながら必要に応じオーナーに室内清掃費等を請求すると思われます。契約書には退去時に原状回復する指定業者名の記載有り。

2018.10

別のサブリース物件で又、オーナー同意無しに原状回復工事が実施されました。見積もり書送り先をアパマンプロパティが間違え、私に届くのが遅れたのですが.......（見積もり内容も相変わらず胡散臭い。ロータンクの給水、排水、両パッキン同時交換が必要とか.....そんな訳ねーだろー!　漏水に入居者が気付き入居中に修理依頼が有る筈。）

流石に頭にきて、弁護士コメント付きサブリース全物件解約通知を出しました。するとアパマンプロパティ担当区域の責任者A氏から、お詫びの電話が有りましたが、もう手遅れでしょ。「このような目に逢っているオーナーは私だけか」と問うと、A氏は沈黙し返事はありませんでした。同意無し工事が常態化している模様。頑張って解約しましよう！。アパマンサブリース！！→結果は下記③参照

この件は2020年６月現在未解決　アパマン九州支社F氏が責任を持って対応すると言ってましたが私は信じていません。→結果は下記②、③参照

②2021.1　解約

2020.3 退去発生の物件　原状回復オーナー負担約6万円→負担なしで良いから工事に同意してほしい→2018年10月、すべてのサブリース物件契約解除要求中（アパマンは無回答）なので拒否。更に５月と７月、担当者と折衝。負担なし工事を拒否→１０月ごろ状況確認すると、何とオーナー負担有りとの回答。呆れる。サブリース問題について、本物件担当者の、私にすべてお任せください....は、何だったのか。解約時、空室。

次の入居が決まってから、サブリース解約されると、アパマンの賃貸募集広告料、フリーレント負担などの損失が大きく、それは避けたいとのこと。

結局、この物件は当該担当者提案で2021年１月末、サブリース解約になりました。

③2021.1　解約

2020.10 退去発生物件の原状回復費用を2020.12に地区責任者から電話請求される　。

そもそも、全物件サブリース解約通知のきっかけになった物件。当時、責任者はこの物件のみなら解約に応じるとの発言有り。担当者に再度、解約の確認をすると、社長に相談するとのこと。現状、空室でサブリース解約が順調に進んだ。

結局、この物件は2021年１月末、サブリース解約になりました。

④　2021.9

福岡市南区塩原の1R   

別物件の、見積費勝手に請求＆控除に私が激怒して、この物件の退去原状回復費用負担を拒否　→　結果、解約になりました

⑤　2021.12

福岡市南区向野の1R 　→　サブリース契約更新時期ですが、本年９月のアパマンとの話し合いにより更新無し合意解約

⑥　2022.2

福岡市東区御島崎の1R 　→　サブリース契約更新時期ですが、昨年９月のアパマンとの話し合いにより更新無し合意解約

⑦　2022.4

 福岡市博多区　御供所町の1R 　→　2022.3入居者退去で、昨年９月のアパマンとの話し合い結果により、アパマン要望を反映して解約

2017.10

アパマンサブリース物件が空室になり、家主負担である室内の原状回復工事見積もりが届く。過去に、他物件でも問題が頻発しているので、1日掛けて部屋を見に行きました。

浴室鏡の鱗汚れ（現地で撮影した添付写真参照）⇒綺麗。　トイレロータンクの弁漏水⇒何回水を流しても漏水無し。水道メーターの小流量計も全く動かず。下見に行った点検業者は素人以下か？　そんな筈は無いと思います。恐らく、工事代金を膨らませて利益が欲しい業者と、入居者管理の手間を減らしたいアパマンの思惑が一致。どうせオーナーは部屋を見に来ないと舐められてる模様。

壊れていない設備の修理費をオーナーに請求するなら、詐欺と言われても仕方無いと思います。

もし、関東のオーナーが地方物件訪問に数万円の交通費を支払う位なら、この程度は仕方が無いと諦めるのでしょうか？.............諦めないで！！　

信頼の於ける業者を探し、その業者に工事を依頼しましょう。私は、そうしています。

（サブリース契約に「原状回復はアパマン指定業者でなければならない」とは書いていません）。

2017.10　

投資用新築マンションの購入を検討した時、営業担当から「団体信用生命保険に加入するので、ローン返済中に死亡又は高度障害になった場合、後のローン返済は免除される。」そんな話を１度は聞いたことが有ると思います。私の母が1991年頃にマルコーの１Rマンションをローンで購入。昨年、要介護５で一人暮らし不能（84才）。ネット検索すると団信支払いの対象になりそう。債権会社に電話すると............団信保険適用は74才6ヶ月迄との事。ローン返済期間の約半分の年数（16年位）しか団信保険に加入していませんでした。

もし貴方が、新築の投資マンションを購入計画中なら、団信保険期間の確認を！！

2017.5  上階からの漏水

問題マンション、福岡市東区、サンフラワー箱崎　で上階からの漏水跡が何箇所も。（漏水時期不明）勿論、真上の階、漏水相当場所には風呂や洗面等の水廻りがあります。私の勘違いではなく、設備補修業者も水漏れと見積もり。件の管理組合は、持ち回り理事長なので管理能力無し。終いには、上階４階所有者の発言が、「こんなの普通。」だそうです。区分所有者の私が言うのも、大変残念ですが、

買ってはいけない物件：福岡市東区サンフラワー箱崎

2017.03.27

①大分市の１R　空室が５ヶ月続く大きな理由

仲介担当者に電話で確認すると、室内を見たのは昨年の１２月に１度お客さんを連れて行った時。（その時は事情により私の指示で室内未清掃）

その後１度も行っていない。退去補修指示を補修担当が実施漏れして今年の２月末迄、未清掃のまま。ようやく室内補修が終了したのは３月１３日。

恐らく、２月までは排水トラップの水も蒸発して悪臭が漂っていたかも。少なくとも３ヶ月は放置。よって補修実施漏れに気付く筈も無く.........

大手不動産会社なので仲介、退去補修、家賃送金などで担当者が都度変わります。結果的に共同無責任の感。

この会社に依頼するのは止めた方が良い。別大興産。

この物件に2017年４月上旬、入居した方からインターホンが使えないとクレーム。前の入居者が居住時には異常無し。別大興産の設備補修担当は「退去から入居までの数ヶ月に故障したのでしょう。」と間抜けな回答。私が、この物件を訪問してインターホン親機を壁から外すとVVF線が片方抜けて、ぶらぶら。壁紙が綺麗だったので、張替工事の後、取り外したインターホンの配線接続がいい加減で外れたと推測します。

　施工したのは別大興産の関連会社。どちらも、救いようが無い。

②ストーカー被害による退去

独身女性の住む１Rマンション2Fですが、ストーカー被害（＋下着の盗難）で退去に...

防犯カメラは私が安価品をこの管理組合へ推奨しましたが、４台同梱なのに設置費けちり３台しか設置されず。それでも警察に映像を提供したとの事。間抜けな管理組合に、付ける薬無し。

空室のメンテナンスに使用した数日分の水道代。知らない間に管理会社が管理費と一緒に控除していました。管理会社に内訳を聞くと、検針が２ヶ月に１度なので＜２か月分＞請求した。請求期間は以前からの手法との事。そこで福岡市水道局に確認しました。

昔は１ヶ月単位だったそうですが現在は「日割り」だそうです。

業者が申請した工事予定は１０日だったので１０日分支払いました。（実工事が、もし８日なら支払いは８日分でＯＫ）

当初請求は３２００円位でしたが、６００円強で済みました。皆様、ご注意を。

中央区本荘の１Ｒマンションが地震で破損。

・壁の亀裂、窓枠変形など。地震保険契約していましたが、補償範囲は壁、天井、床のみだそうです。

半壊と認定されました。他に電気温水器の配管損傷などが考えられますが、それらは自己負担か？

保険会社から保険請求書を提出せよと督促が。補償が不明なので返送できず月日が流れ。督促の電話で聞くと補償額は保険金額の50%との事。ラッキー！。保険で修理費捻出できそうです。

半壊の罹災証明を昨年初夏に受領したにもかかわらず、放置していて固定資産税減免を受けそびれました。2017年1月4日締めだったそうです。結果的に熊本市に２万円弱寄付しちゃいました。但し、地震損害分、固定資産評価額の低減が可能とのことで今年は若干税が安くなるかも。感謝。　（30%程安くなりました）

2017年９月。ようやく共用部の修理が終わり、室内の壁紙張替、電気温水器配管修理、温水器壁固定を行い、賃貸に出せる状態に復旧しました。上記に掛かった費用は約11万3千円込でした。

2015.07上旬、空室１Rに入居申し込みが有りました。当初入居希望時期は８月上旬。それが、いつの間にか８月25日。しかし、9月になっても不動産仲介業者より連絡が無く問い合せると、入居予定者のお父さんが死亡し入居予定が9月25日に。（業者よりオーナーの私へ、入居遅延承諾を求める連絡は一切無し）

更に9月末、入居予定者のお姉さんが死亡し入居日未定との事。死亡診断書確認したのか！

この間の空室リスクは総てオーナー負担？　　（この仲介会社も、別大興産。）

2016.11

結局、この入居者さんは家賃滞納して夜逃げ状態。残置物有り。自己破産。やっぱりね.........

投資用１Rマンションを所有されている方に、お馴染みの「売りませんか」ダイレクトメール。法務局で手数料支払えば所有者情報が入手出来るので、それらがリスト化されています。ある業者に情報削除依頼したところ拒否されました。個人情報の不適切な使用や削除拒否を行うアウトロー会社には市場から退場していただくべきです。

まずは、知らない会社からの「売りませんか」ダイレクトメールを利用しないようにしましょう。

スカイコ○ト賃貸センターから保証契約期間中の契約解除通知。文面からは「空室になった事もあり解約」と記載されています。いきさつは、

１、サブリース物件が退去空室の為、室内補修見積もりが届きました。金額は約１５万円。家主負担は１０万円。中に不必要と思われる根太補修経費５万円分も含まれます。

２、他社に同じ見積もりをお願いしました。金額的にはスカイコ○ト賃貸センターの見積もりが安価でしたが、根太補修は不要とコメント付き

※入居者要望で床を剥がしてみました。コンパネの合板接着剥離で根太は異常無し　

３、スカイコ○ト賃貸センターから「１ヵ月後、保証契約解除」通知

４、スカイコ○ト賃貸センター担当地場不動産管理業者に必要な補修のみ発注　家主負担額は５万円以内だと思います

・改めてスカイコ○ト賃貸センターとの保証契約を確認すると、先方が解除する場合の明確な規定は有りませんでした。

保証契約期間中でも無条件で家主に解約通知が出来るのなら「家賃保証契約」とは呼べないと思いますが如何でしょう？

★利回りの低い物件で「家賃保証契約」に安堵しているオーナーさんの未来は？

●これまでの入居率向上への取組から、この物件に少し手を入れれば　お客さんに評価頂けるのではと考えます

○契約書を確認するも借主中途解約に関する規定が無い状況では違法性を問えない様でした。こんないい加減な家賃保証契約で安堵していた自身も間抜けだと反省。

○契約書に違法性が無かったとしても、同社が、この事業（勧誘）を現在も継続中なら、事業そのものに虚偽行為が有ると思われます

自主管理マンションの管理運営に疑問を持ち、少数住戸管理組合、臨時総会開催に協力しました。（工事手法提案　相見積　業者選定　議案書、出席票原稿作成、理事会や総会の司会など）残念ながら、管理組合に必要な知識が無く、法律の規定も遵守されていません。一生懸命努力される姿勢は伝わってくるのですが結果が伴わない感。管理組合へ協力要請を頂きましたが、役員は必要経費も認められず無償奉仕が原則の様でした。一般的な管理手法を知らないと、運営が独自進化したスタイルになるのかも知れません。　「お断りします！」

2013.05　＞その後＜

臨時総会議決には無かった、見栄えの悪い配管のルート変更を、一部居住者の合意のみで実施した様です。費用は30万円程。　区分所有者の私には何も知らされていません。違法な支出です。　この物件「サンフラワー箱崎」は、東区箱崎宮前に有ります。購入は止めたほうが良いです。

2013.08

この管理組合、考えてみれば毎年の総会案内や決算報告が有りません。重症！

2017.2

前回の大規模修繕から８年で屋上から雨漏りが。業者選定の相談連絡があり、懇意の業者を紹介しました。過去の工事記録などの資料は残っていないそうです。集団無責任体質は変わらず。結局、雨漏り以外の場所も補修することに決した様です。お金に縁の無い人のお金の使い方の典型例でしょう。

浴室換気扇にタイマーを設置しようと屋根裏を覗くと、キッチン換気扇のダクトが外れています！　問題はダクト迄の侵入経路。壁の点検口を外すと給湯配管が中央を横断し侵入不可。結局、天井裏に上がり、這いながらダクト迄接近して管を接続し隙間をテープ固定しました。（最近のマンションなら天井の強度不足や隙間が無くこの方法は無理だったと思います）

服は埃でぼろぼろ。接続後、排気口から噴出する空気に感動！！　こんなに感動出来る住宅も中々無いでしょう。古い中古住宅購入時は換気扇の動作だけでなく　排気口から空気が出ているかも確認しましょう。

管理会社さんから送付された賃貸契約書が紛失しました。原因を究明した結果

①管理会社担当者が送付先住所間違（当方の旧住所に発送）＋　郵便を使用する筈がクロネコメール便で発送

②クロネコメール便の配送担当者が受取人の名前を確認せず送付先ポストに投函したと推定されます（送付先住居に新賃貸入居者が入居して２ヶ月程度でしたがポストに居住者氏名を表示していなかったかも知れません）

③受取人が他人宛のクロネコメール便を返却せず廃棄

発送者、配送者、受取人　三者の内、誰かが誤まりに気付くか正しい対応を行えば、契約書紛失は避けられたと思われます。今回は最悪のケースでしょう。

世の中、最悪の事態が発生する事も有ります！　御注意を。

トイレタンクの水を流した後、タンク内、ボール浮で止水する給水栓から出水がちょろちょろ。鉄錆などの配管塵がストレーナーに詰まったのかと外して掃除しましたが変わらず（鉄錆は結構出てきましたが......）仕方ないので給水栓を取り外し分解。中の円盤状パッキンを交換したら解決！　長年の使用でパッキンが変形し水の通路が狭くなっていました。パッキンの不具合といえば漏水ですが、その逆に水が出ない原因にもなるんですね。勉強になりました。

鳩ネットをバルコニーに張る場合、良く目にするのはコンクリート壁に金属ネジ（ステンレスが一般的）を固定し、そこにネットを引っ掛けます。そのネット飛散防止に　ナイロン製の結束バンドを使用した物件が有りますが悲惨！　このバンド（屋外用：黒）は新品の時には、そこそこの引っ張り強さが有りますが、紫外線や風雨で劣化し切断します。特にネットの重量が掛かる上部は切れやすいです。当方所有の東区大規模１Ｒマンションはこの工法ですが、バンドが切れた際の補修費用はオーナー負担で９４００円/戸（類似バンドで補修なら半額位で出来そうな簡単作業）。まるで業者に継続的に仕事を発注しているような物　管理組合が工事を発注する場合、施工方法にも関心を持つべきかと。御注意下さい

築２０年の１Ｒユニットバス　洗面ボウルが、ぐらつくとの報。行ってみると確かにガタガタ。２箇所の固定ネジが１箇所効いていませんでした。問題は、固定ネジが直接、壁にステンレスタッピングネジで締めこまれていた事。ネジ穴の僅かな隙間から漏水し、壁の内側鉄板が腐食。そこで壁の手前から挿入出来、防水も出来るゴムキャップ付きナットを挿入しましたが、本来直径４ｍｍ程度の穴は周囲の腐食で約１０ｍｍに穴あけしても、危うい状況。仕方が無いので手持ちメッキＭ８スタッドボルトを壁に固定し、そこにボウルを嵌め込みナットにて固定+防錆、防水処理しました。（幸い、ユニットバスの配管点検口が近くに有ったので、そこから手を突っ込み壁裏側からスタッドボルトの簡単な養生が可能でした）ボウル側のネジ穴が若干小さく、タイル用ドリルで穴を１ｍｍ程度拡大。さすがにこれだけ頑丈に固定すると、壁が壊れないと外れない位の剛性感。

・他の部屋も同じ造りの筈で、対策が必要です。トホホ。

★この部屋の洗濯機置場壁クロスが”カビ”だらけ！！　「換気扇を回していたがカビが生えた」との事。換気扇＋外気導入による室内の乾燥　が、必要です。御注意下さい。

区分所有１Ｒの入居者より　ガス代が周辺物件居住友人より高いとの事。他の部屋の方に聞いても高いとの事で　ガス漏れなどでは無さそう。

・ＬＰガスは自由に料金設定が出来るので　業者の言い値の様です。業者変更しか手が無いのですが、区分所有者では手が打てず　管理組合に直訴するしか方法が有りません。　提案してみます！

・２０１２．０５　管理会社が大宰府市、隣接アパートのＬＰガス納入業者に　納入可否確認したところ拒否されたそうです。金額提示も無し。ガス販売会社間に協定のようなものが有りそうです。都市ガスに変更するしか手が無いらしいのですが古いＬＰガス給湯器を都市ガス用に交換する必要有り。（最近の機種はガス種転換が行えるそうです）定期総会の議案に挙げられていました。区分所有者全員の承諾が必要との事。無理でしょ！　移行期間に配慮をお願いしました。

・2012.06  ＬＰガス会社が料金引き下げに応じ利用料金が15%程度安価になりました。これも入居者さんの提案と管理会社担当者のおけげです。感謝！

築２０年、洗面台収納部の漏水との報を受け、１Ｒを見に行きました。排水管継手ネジの緩みかパッキンのへたりだろうと予想していましたが、ぱっと見、原因不明。

・シャワーヘッドホースを伝わった水かと思いましたが、念のため漏水の痕跡が有る　止水栓シールテープ部を見ていると僅かに水滴が滲みだして来ます。仕方なく、止水栓（水側）を外しました。

止水栓ﾒﾈｼﾞをねじ込んでいた管の先端が崩落していました。止水栓のねじ込みも不足ぎみに感じましたので古いテープを丁寧にカッターナイフで除去し、シールテープを巻きなおしました。しかし管先端が破損しているので止水栓が真っ直ぐにねじ込めません。「プロなら管交換だろうなー」と思いながら何とか工事完了。配管作業の経験が無いと修理出来ないと思います。

・５分程様子見して問題無かったので入居者様に状況報告し帰宅しました。こんな事も有ります。

●同一入居者より再度、漏水連絡が........

訪問すると、微妙な水滴が配管に付着。念の為、パッキン交換。トイレも漏水有りとの事。見るとやはり微妙な水滴が配管に付着。パッキン増し締め中に止水栓配管が折れ、トイレがプールに！トホホ。グッデイに部品買いに走りました。配管を交換して完了。原因は井戸水上水使用による結露水滴！！　ロータンクも　びしょ濡れでした。他の部屋の不具合補修後、再度同室を訪問すると玄関ホールは数メートル先も見えない程の水蒸気！！！　換気扇回して下さーーい！！！！

＞家賃滞納＜ Rent nonpayment

賃貸経営で避けて通れない家賃滞納。京都下京区の１Rで派遣契約終了無職の若い男性入居者が滞納に。支払えないのは仕方無いにしても、最近状況問合せメールに返信が来ません。悪い報告が辛いのは分かりますが、更に状況を悪化させるだけです。

信頼関係を損なう方には、転居頂くしか無いかと思います。

・キンキホーム京都駅前店さんにこの方の賃貸仲介斡旋依頼した際、保証会社の保証＋入居申込書に連帯保証人予定者の住所、氏名、連絡先が記載されていたので　すっかり安心してしまい、契約書に連帯保証人の記載が無い事を見落としていました。結局、連帯保証人になってもらえなかったのでしょう。広告料支払いは事務処理が正しく終了してからにします。

・滞納家賃督促代行依頼の為、管理会社をネットで探しました。大阪、京都で数社候補にアプローチし回答を頂いた中から実績豊富、小規模戸数所有オーナーにも対応して頂ける谷田建設（京都市北区）さんにお願いしました。

結果=依頼から約３ヵ月経過、谷田建設さんは入居者と接触できない模様で最近は報告も無く成果無し ......３０日前通告し２０１１年11月末、契約解除済み。

http://www.tanida-construction.com/cgi-bin/tanida-construction/siteup.cgi?category=4&page=2

　★管理会社の見直しや入居状況確認の為、１１月上旬、京都に行ってきました！　債権の６０％を回収しましたが、入居者は現在も無職で借金生活。将来展望が有りません。ライフプランと金銭のマネージメントが必要と思われますので、今後の生き方について少し提案させていただく予定です。

・メールによる近況連絡から普通自動車免許取得をアドバイスして頂く方が身近にいらっしゃる様でした。当方も免許合宿期間中の家賃減免提案をさせていただきました。2012年１月に教習所に行くそうです。頑張って下さいー！

やはりと言うか　想定内と言うか......インフルエンザに感染して教習所には行かず中止になったとの事。延期なら理解出来るが　意味不明。　結局、生活保護受給しながらの職探しに転落。賃貸契約更新ためらいましたが条件付きで承諾。今後の展開も残念ながら期待薄。

・約１年、月額約６万円（滞納家賃＋通常家賃）と言う厳しい条件に耐え、滞納が完済しました。現在は、何とか通常家賃を、お支払い頂いております。

＜電気温水器からの大量漏水＞

１Rの使用２０年越え電気温水器からの大量漏水！　居住者ではなく隣室入居者からの連絡で管理組合から当方管理会社に連絡が入りました。確認してもらうと、本体上部の安全弁からの漏水との事。安全弁＆減圧弁"交換"で　３５０００円程。高くつきました。

漏水が続くと　高額の水道代、階下への賠償等に発展する「二次災害」にも、ご注意下さい。 （今回は階下が駐車場でセーフ！）

★このような事故をカバーする保険が有るそうです。　施設賠償責任保険。

　火災、地震保険とセット加入すれば１Ｒで年間数百円の負担と思われます。

・詳細は損保ｼﾞｬﾊﾟﾝの保険資料参照下さい

<浴室　混合水栓　ノブの破損>

入居者様より故障連絡が有り、物件を訪問すると、ノブ内側のリブが破損してノブが水栓から外れ、お湯が使用不能でした。こんな破損は初めて見ましたが、ＩＮＡＸさん！造りが華奢。２０年使用したので不満は無いのですが、お湯が出ないなどのトラブルは緊急対応が必要で業者さんにお願いすると「高くつきます。」

手持ちの中古ノブに交換して、承諾頂きました。

<賃貸１Ｒ　大規模修繕を行わない管理組合>⇒行えない？

修繕積立金に比較的余裕が有るにも関わらず、大規模修繕を行わない管理組合が有ります。理由は「総会で修理実施に必要な組合員の議決が得られない（議決権行使書の回収が出来ない）」等と　言うもの。確かに予想できる答えですが、適切な修理時期を逃すと余計な費用が掛かります。せめて緊急措置として　建物の部分補修は行えないものでしょうか？専用使用バルコニー鉄部塗装は２０年以上塗り替えも行われていません。　熊本市本荘４丁目のＧ、Ｐマンションですが。

・2013.05 理事長以外の理事が増え、ようやく 大規模修繕に着手する見込み。　やれやれ。

・2016年の熊本地震で半壊。１年たつも共用部修理出来ず。大規模修理直後でお金が無く積立金値上げか？　組合から地震保険についてのコメント無し。もしかして未加入だった？⇒保険加入有るも、柱、梁に損害が無く、一部損壊認定の模様。

■    修繕積立金の使い込み ⇒積立金が消滅？

修繕積立金を無断で使い込み倒産した管理会社がTV報道されていましたが、私の所有物件（福岡市城南区長尾１）の場合は１Rの管理を委託されていた

東○コミュニティー　福岡支店の担当者が　管理費の不足を勝手に修繕積立金で補い当該管理組合から契約解除されました。当然ですね。

２０１３．０５　＞その後＜

・修繕積立金不足の中、配管破損工事費約200万円が不足し、期間限定の管理費値上げが行われます  

■    管理費の期間限定大幅値上 ⇒管理組合が破綻？ ⇒約束は守られず

太宰府市朱雀2,１R39戸の賃貸物件。過半数を所有していた法人が倒産。管理費滞納で管理組合の運営が不能に。

臨時総会で管理費の1年限定大幅値上げ案（約倍額）が提示され決定。どの程度の区分所有者が内容を詳細に理解していたのか不明。恐らく法律上有効な議決権をかき集めた数人の区分所有の判断で事が決まったのでは無いでしょうか？。よって臨時総会の議決が組合員の総意か疑問。（法律上は有効なのでしょう）私が受領したのは遠く関東で開催予定の臨時総会案内と分厚い説明資料のみ。

私は値上げ分の支払いを拒否。東○コミュニティー　福岡支店の担当者は高飛車な態度で管理費支払いを求めてきました。

その後、法人所有物件は競売に...処理に時間が掛かり1年限定の値上げは十分な説明も無いまま更に１年延長。2年後、ようやく債権回収目処が立ち管理組合（と言っても理事長1人ですが）が管理費見直し案を提示。

驚いたのは2案有り、現状額（大幅値上げのまま）か元に戻すかの2案。現状（大幅値上げのまま）管理費が必要な根拠の説明は無し。呆れました。　

幸い、良識有る新組合員の増加で管理費は元の額に戻りました。（値上げ期間は１年であり、本来支払う必要の無い追加１年分の管理費、積立金は組合員に返還されていません）

★管理組合が総会議決の約束を守らなくてもペナルティは無いのですが、組合員が管理組合の決定に従わないとペナルティが有ります。こんな管理会社や組合の管理する投資物件を購入するのは止めましょう！！ 

上記物件は現在、組合員の多くが九州に居住する事から、総会の地元開催に向け、ようやく今年の総会で理事長の選任が行われたのですが、蓋を開けてみると、関東在住の現理事長が再任されました。

総会議事録によると数名の立候補者が有ったそうですが、現理事長や東急コミュニティの「お眼鏡」には合わなかったのでしょうか？　九州開催の前提として地元区分所有者から新理事長を選任すると繰り返し称していた東急コミュニティの「やらせ」総会？

＞その後＜2013.05定期総会　

ようやく　グレイス二日市壱番館の理事長が退任する事になりましたが....

新理事長選任の条件が

①福岡県在住

②上記物件を取得し5年以上経過している方で今後すぐに売却予定の無い方

以上を目安に、審議（？）を行うとの事

誰が、何の権限で、このような条件を決めるのか不思議。

誰が審議するかも総会資料には未記入。

<2013年の総会結果>

理事長希望者が現れなかったので（現れないような条件を設定したから？）　現理事長　新田さんが　今後も理事長を勤めるそうです。（笑）　

★新田さんは関東在住なんですよ....①に反します

・議事録に「役員の交通費を必要経費として認めてね」なんて書いてました

新田さんが物件売却して理助長交代。新理事長は、関東在住の人。なぜ？？？？

1Rマンションには、危険がイッパイ。

＜備考＞

東○コミュニティーは一般的には良い管理会社と言われているようですが１R物件に関しては問題が多いです。

・大規模修繕の費用内訳について質問しても区分所有者に内容開示しない。

・工事や修理でグループ外企業の相見積もりを取らない様です。（東○グループ企業内で仕事山分け？）

・総会出席案内、出欠回答書に議案について議決権行使が出来ない。

（選択肢は区分所有第三者又は議長への委任のみ）

この点について管理組合（管理会社福岡支店担当経由）に改善要望を行い、昨年の総会直前に各議案について賛否意思表示実施可の承諾を頂きましたが、今年の総会案内は旧態以前の内容でした。ちなみに他支店管轄ファミリータイプ物件では議案ごとの賛否意思表示が可能です。

（貴方は区分所有賃貸物件で隣の部屋の区分所有者がどんな人か知っていますか？）

●区分所有者が各議案について賛成、反対の意思表示をした議決権行使書を自前作成して管理組合に提出しても良いそうです。意思表示しましょう！ 

<夜逃げした入居者の水道代> ⇒家主負担（泣）

無職男性が支払い不能で夜逃げしました。保証会社の保証付き。貸す前から「夜逃げは想定内」だったのですが、半年分程度水道代が滞納になっていた様で、家主負担になるとの事。管理会社に賃貸管理を依頼しても、この結果。　債権はオークションに出しますか？

＜賃貸マンションの玄関鍵＞ Key

を、管理会社に預け～十数年後、入居者退去により鍵返却を求めると......行方不明！！　管理会社失格ですね。

本日、管理会社より連絡有り。見つからなかったので代替品でご了承下さい.......から数十分後、発見の報有り。廃棄予定鍵入れより出てきたそうです。私の主張が正しかった事が証明され嬉しい！！  でも紛失は論外。

昔の不始末対応を託された、現担当者には実に良く対応して頂きました。感謝！

＜管理組合＞ Management union of Apartment

何の世界でも、「長」と名が付くと「勘違い」する人が出るのでしょうか？

区分所有建物を購入（又は居住）する際に注意しなければならないのは「管理の質」と「内容（管理能力など）」かと。

●大規模区分所有物件の駐輪場整理

・自治会の放置自転車撤去“応援”が　いつの間にか“義務化”

毎年春に放置自転車の撤去を行っていました。本来は管理組合の役目の筈ですが、過去、自治会と管理組合の関係が良好な時代には自治会幹事が応援して、それら作業を行ってきました。それが、いつの間にか「自治会の義務」に（今日、高齢化する区分所有者にとって放置自転車の移動、撤去は大変な重労働です。）

・挙句の果て、「放置自転車撤去方法（従来の手法＝事前に自転車に違反告知→一定期間経過後、敷地内空地に移動→一定期間保管後、廃棄）に問題が有る。撤去した自転車の返還については所有者からクレームが出ない様、放置自転車管理区域に一時保管期間中、自治会幹事を常駐させておくように。尚、管理組合、管理会社管理員はこの件には一切関知しない」　と当該管理組合理事長より書面による通達が来ました。

・世の中、完璧な人間が居ないのは承知していますが、問題点を指摘されると“裁判しようか？”と言うらしい理事長の要求。（形としては管理組合の議決ですが、理事長の意に沿わない意見は総て却下だそうです。）

★     結局、この要求は自治会幹事の反発を招き、“大規模な放置自転車撤去”応援は実施されなくなりました。（管理会社の管理員が代行する事に）

★     現在、敷地内「駐輪禁止」張り紙の前には不法駐輪自転車が溢れています。→最近、ようやく　注意貼紙や ロープ規制が実施されました。

備考：建物大規模修繕などの設備改善に関して理事長の評価は高い様です。

●今年の組合総会で自治会について、くだんの理事長のコメントが議事録回覧に追記されていました。要約すると、「当該物件に於ける自治会費は管理組合の業務委託費的性格を有すので、管理組合の言うことを聞け」と言う感じでした。（管理委託契約の様なものは無かったと思います）

★私は\3000/月で上記の様なややこしい雑用を引き受ける位なら幹事止めます。 ⇒　辞めました

＜区分所有建物　ペットの飼育＞ Apartment Breeding of the pet

①ペット（犬、猫）飼育不可物件で隠れて犬、猫を飼育している人が少なく有りません。暫定、一代限りの飼育可になっていましたが、ペットが何故か長生きで？…….暫定措置から２０年近く経過しても元気なワンちゃん猫ちゃんが多数！……..

結局、条件付で飼育ＯＫになったのですが、ペットを正規に登録される方は僅かで敷地内にはペットの糞尿が散乱…….コマジェは猫マーキングの餌食に（泣）

現在、糞尿される場所に忌避材が撒かれています。（管理能力？）

ＮＨＫで紹介されていた糞尿対策では飼育者に外出時、専用腕章をしてもらい、粗相への対処は連帯責任を負うと言うものでした。この場合、大規模マンション居住は避けた方が無難ですね。おそらく糞尿掃除させられるのは一部の善良な飼育居住者のみになりそうですから。

②賃貸物件の一部を「ペット可」で貸しています

契約時は　「小型犬　１匹」を飼うと言う事でしたが………猫が居ます。（犬の飼育未確認）

契約者にすれば犬も猫も同じ様なものだから変更が有っても特段連絡や許可を得る必要は無いと考えるかもしれませんが契約内容に大きな変更が発生する場合は家主に連絡を　お願いします。退去精算時に不都合が生じる可能性が大です。（契約違反による違約金、補修費請求など）

＞任意売却　投資用中古１Ｒの購入を予定していましたが.......中止。＜　クリフ

原因は　売買契約書の特約条項に　「契約から引渡し迄の間、１Ｒ賃貸物件に発生した設備故障などの補修費用負担は売主については家賃の１ヶ月分迄、それを超える分は買主が全額負担」　と言うもの。

色々調べた感じでは「買主に不利な特約は無効」とする民法の規定に該当しそうです。ただ、仲介業者曰くこの特約が適法か否かに関わらず納得できなければ契約不成立との事。　魅力的な物件では有りましたが、諦めました。

　不動産の契約においては様々な特約が付随すると思いますが、内容を良く精査するようお勧めします。

　私は、同社との取引は止めました

＞エアコン工事＜ Air-conditioner construction

Bigカメラさんが福岡に初出店された際、店頭でセパレートエアコンを購入しました。但し、設置場所は大分の実家。

取付工事は遠路はるばる福岡の業者が大分迄やってきて施工して行きました。

後日、設置状況を確認すると残念な事に室内機の固定が　いい加減。建物建築時、部屋天井隅に設置された１５ｍｍ程の木製飾り淵に木ねじ４本で室内機取付金具を２個固定し、その金具に室内機が固定されていました。（私の第一印象→地震で落ちるんじゃ無いだろうか？）

分かり易くいえば貧弱な木製フレームのブランコに室内機が乗っかった状態。

手で揺すると、ぐらぐら動きます。

福岡で生活していると日本が地震列島である事を忘れるのですが、大分は違います。数年に１度、震度３～４の地震が普通に発生します。

ビッグカメラさんに工事のやり直しを依頼すると、くだんの業者が福岡より再来訪。私は同席していなかったのですが、母に散々悪態をついて帰っていったそうです。（例：又来ました。エアコン室内機にぶらさがらないで下さい。等）今回はコンクリートドリルで梁に穴空けし取付金具が、しっかりネジ固定されていました。これ以降同社に、工事依頼は行っていません。委託業者の選定も慎重にお願いしたいものです。

大手家電販売会社から商品を購入する場合でも油断は禁物です。

＞キッチン混合水栓の漏水＜ Leak of water of the kitchen mixture faucet

２０代後半でした。新築マンションに入居して２年弱、ＴＯＴＯシングルレバー混合水栓の本体より漏水。但し、１年ちょっとは業務上の都合で広島暮らしでしたから実質使用は１年未満。

管理会社に連絡すると、無償修理になったのですが………実際の施工業者に依頼内容が伝わるのに時間が掛かったり伝達ミスなどが発生していた様で、工事遅延についての確認をした所、施工業者から逆に苦情の電話（怒鳴り込みのような言い方で）。

どのような経緯が有ったのかは、不明で後日、施工業者（４０～５０代男性）は部品交換に来た帰り際に「悪く思わんで下さい。」と謝罪して帰ったのですが、どう思えば良いのか未だに理解出来ません。

今でもＴＯＴＯの商品を使いたくない理由が、ここに有ります。

＞中古マンション、ユニットバス内の「ひどい悪臭」＜ Bad smell of the unit bus

自宅用に当時、築３０年程の中古マンションを購入したのですが、妻からユニットバス内の悪臭がひどいと苦情。私が入浴しても確かに酷い臭いがします。排水部分を確認するとトラップ部品が１個無く、下水配管の空気が、そのままユニットバス内に逆流していました。しょうがないので暫定策でしたが、手製トラップを自作し装着。見事解決！。既に正式部品は入手出来ず特注品を仲介業者さんから製作してもらい最終解決に至りました。（瑕疵担保特約付き物件でした。）

＞マンションの雨漏り＜ Leak in an apartment

最上階、角部屋！　人気の部屋も原因確認の困難な雨漏りに遭遇すると、泣きます。

修繕自体は管理組合にお願いするので出費は無いのですが….入居者が生活出来ないので、短期代替住居の手配や補修期間の家賃の請求が出来ず損失に！しかも６年後に再発！！ 　修理完了直後に又、照明器具に水が溜まり...........頑張って！東○コミュニティーさん　

＞温水器の故障、漏水＜ Trouble of the electric water heater

電気温水器も２０年を過ぎると、僅かな漏水、ブレーカー故障で通電しないケースや、比較的新しくても長期空室で減圧弁の故障によりお湯が出ないケースが有りました。

長期空室が予想される場合は取り説を参照し、内部の水を排水後、給水栓を締めましょう。

老朽化による交換の場合は、代替品を通販で安く購入し施主支給で交換してもらうと安上がりでした。この方法はガス湯沸かし器にも使えます。発注機種を誤らない様事前確認や注意が必要です。

最大の問題は部材の手配～工事完了迄の間、お湯が出ない入居者に、どう待って頂くかですが……..強い味方をご紹介！　電気ヒーター　「わかし太郎」　浴槽に投入し通電すると　真冬でも数時間後に入浴可能。後は、保温機能でお湯を維持できます。我が家の必需品です。

＞入居者の夜逃げ＜ Moonlight flit of the apartment

①保証会社承諾の無職入居者に部屋を貸しましたが、…….家賃滞納＆夜逃げ　保証人も不明

当方は保証会社に家賃を立替払いしていただいたので実害は無かったかと言うと、部屋に設置していた備品のメタルラッククローゼットを持ち逃げされました。

ペット不可の部屋壁面に猫の爪跡も。

１つ良かった事は故障した１口ガスコンロを“無断”で新品に交換して頂いてました。ＩＨコンロを代替品に提供していたのですが、これは無事に回収しました。これは許すべき状況でしょうか？

②気が進みませんでしたが、再び保証会社承諾の無職入居者に部屋を貸しました。…….想定内ですが、家賃滞納＆夜逃げ　水道代も半年分以上滞納　もう、無職の方には貸しません

＞エアコン室内機の故障？＜ Trouble of the air-conditioner indoor unit

新品に交換して１～２年のエアコンに新入居者から漏水のクレームが。水が流れる音がするが、実際に水は漏れていないようです。関連メーカーＨＰを見ると内部に冷媒の流れる水音がしても不具合では無いそうです。その事を説明し納得して頂きました。

＞ユニットバスからの漏水＜ Leak of water from an upper rank

築３０年越の中古マンション　ユニットバス内部の清掃をしたら隣室のカーペットが水浸し。てっきり直近に施工した給水配管更正工事ミスかと思い、業者さんにご迷惑を　おかけしました。

ユニットバス扉枠　アルミ型材突合せ部にパッキンの入っていない欠陥住宅でした。隙間をパテ埋めして解決しました。隣室の黒かびも生えなくなりました。

変な場所にカビが有る場合は結露だけでなく漏水確認を推奨します。

＞ユニットバスの換気扇排気不良＜ Exhaust badness of a unit bath

上階ユニットバスから漏水して我が家のユニットバス天井が水浸し。天井の点検口を 開け天井裏を見ると浴室換気扇の排気ダクトが天井裏で短く終了し屋外には通じていませんでした。

原因はＰＳ壁にダクト通し穴の開け忘れ。ブロック積みだったのでブロックを１個撤去し、購入した1m \980のダクトを延長接続して廊下まで排気できる様になりました。 今では爽やかな我が家です！。

＞外国人入居者＜ Foreigner　(China)

中国人留学生（大学生、男性）に数年部屋を貸しました。退去時、敷金返還交渉で賃貸管理会社と「もめにモメタ」そうです。契約書記載内容は一切無視で「敷金は全額返還して欲しい」といった要求。管理会社担当は「今後、中国人の賃貸受入は止めようか」と悩んでいました。　現地に行って見ると、室内は、かなりボロボロ。

洋室フローリング床には大きな凹みや傷。壁には釘。キッチン床フローリングはひび割れ、めくれが目立ちました。恐らく居住者は中国のライフスタイルで過ごしていただけで悪意は無かったかと思います。しかし合板のフローリング床は濡れたまま放置されると弱いと思います。結局、水廻り床は屋外ウッドデッキなどで使用される耐水床に全面張り替えました。一般的日本人入居者退去補修費の倍以上の修繕費を要したと思います。最後は管理会社が補修見積詳細を先方に提出して何とか納得していただきました。（仮に、留学生にアドバイスされる方が見ても結構な損傷が想定される見積内容だったと思います。）

今後、更に外国人入居者が増えると思います。所有物件が近くに有る方は、口実を作って暮らしぶり拝見や生活アドバイスされては如何でしょうか？

＞下水配管の詰まり＜ Stuff in a drainpipe

本日、 キッチン床漏水連絡を受け、作業員が物件訪問。原因は配管の詰まり。普通に生活していても配管は詰まります。調子の良い内にパイプ洗浄剤を使用し清掃メンテナンスをお願い致します。本来は家主に管理義務が有るとＮｅｔで拝見しましたが、現実問題として入居者の有る物件に立ち入り配管清掃するのは困難です。洗浄剤は請求頂ければ無償提供致します。

＜ヘビースモーカーによる部屋の汚損＞

2017.04 昨年から、すべての部屋を禁煙にしました。入居率が悪化するかと思いましたが、あまり影響無し。そんな時代なんですね。